Vastgoedhypotheek

Ik schreef het zelf: "hoe je het ook wendt of keert, je kunt je geld maar één keer uitgeven." Is dat wel helemaal waar?

Oriënteren

Meneer en ik zijn ons weer lekker aan het oriënteren. Op huizen en hypotheken. Die hypotheken zijn relatief nieuw voor ons. Ze kwamen eerder wel op als we naar verhuurhuizen keken, maar we konden kopen zonder lenen en hielden het simpel.

Vastgoedhypotheek

Het verhuren bevalt goed en we willen er best een verhuurhuis bij. Maar dat kunnen we nu nog niet betalen. Daarom komt dat idee van een vastgoedhypotheek om de hoek kijken.

Uitkopen

Stel: ik zou Meneer Money Wenkbrauw uitkopen uit ons gezamenlijke verhuurhuis met behulp van een vastgoedhypotheek. Vastgoedhypotheekverstrekkers rekenen met 90% van de waarde als het pand verhuurd is. Van die 90% financieren ze vervolgens maximaal 80%. Hoe lager dat percentage, hoe lager de rente.

Maandlasten

Ik zou aan 70% van 90% genoeg hebben. Dat betekent een rente van 3,25% (5 jaar vast, looptijd 50 jaar; schijnt normaal te zijn). Mijn maandlasten (rente en aflossing) zijn dan € 385, terwijl de huuropbrengst minus alle overige kosten € 860 is. Dan houd ik dus € 475 per maand over.

Extra opbrengst

Ik heb nu zonder hypotheek 40% in eigendom en houd er € 344 / maand aan over.

Met vastgoedhypotheek en 100% in eigendom houd ik er € 475 / maand aan over. 

Zonder een cent extra te investeren, houd ik er € 131 / maand extra aan over. 

Dat voelt alsof ik het geld dat ik er eerder in gestoken heb, nu een tweede keer investeer. Dat klopt niet helemaal natuurlijk; het echte getal (1,38) bekt niet lekker. Het is hoe dan ook meer dan 1. En daar begon dit blogje mee: dat je je geld maar één keer kunt uitgeven.

It's a kind of magic.

Risico

Ik neem natuurlijk wel meer risico: ik ga een schuld aan bij de bank. De aflossing en rente daarvan betaal ik uit de huur. Als ik om wat voor reden dan ook geen huur ontvang, moet ik de bank toch betalen, elke maand weer.

Restschuld

In mijn huidige situatie kan ik dat risico dragen: ik kan de maandelijkse lasten van mijn salaris betalen. Ik moet dan wel snijden natuurlijk: in mijn uitgaven of in mijn maandelijkse investeringen. Als ik tegelijk mijn baan verlies, kan ik nog altijd het huis verkopen. Dat moet lukken zonder problematische restschuld. De schuld is dan namelijk sowieso lager dan 60% van de huidige waarde.

Herfinancieren

Ander risico is dat het blijkbaar gebruikelijk is, dat je na vijf jaar opnieuw moet financieren. Dus er wordt niet alleen een nieuw rentepercentage vastgesteld (dat zomaar hoger zou kunnen zijn), maar er wordt opnieuw bekeken of ze het überhaupt wel willen financieren.

Part of the process

Dit risico vind ik een stuk lastiger. Ik denk dat het allemaal wel te behappen is, ook al omdat de schuld over vijf jaar nog maar 56% van de huidige waarde is, maar dit is voor mij minder helder dan het risico dat er geen huur binnenkomt. Ik laat het daarom lekker in mijn achterhoofd sudderen. Dat is allemaal part of the process.

Leverage

Het is trouwens geen magic. Het is leverage (of hefboomwerking).

Leverage!

En voor wie denkt: maar jullie wilden toch een extra huis? Klopt! Meneer kan het geld waarmee ik hem uitkoop leveragen en een nieuw verhuurhuis kopen.

PS

Inmiddels denken we dat een andere constructie om te leveragen toch slimmer is. Dus dat gaan we nu weer even uitzoeken (maar ja, dit blogje was al zo goed als klaar, en zoals gezegd: het is allemaal part of the process).