4 september 2020

Een hypotheek; best heftig

Een hypotheek op je huis vestigen is een groot ding. Je geeft een deel van je rechten en vrijheden verbonden aan het eigendom van je huis op. Daar krijg je ook wel wat voor terug: een flinke geldlening. Het is niet zo gek dat de geldgever die de lening verstrekt in ruil daarvoor zekerheden wil. Niet gek, maar wel heftig voor jou. En daarnaast zijn er ook nog voorwaarden die ik wel gek vind.

Obvion, maar dat is maar een voorbeeld

Ik bespreek hier de voorwaarden die ik beklemmend vind van onze hypotheek. Wij hebben gekozen voor een hypotheek bij Obvion en dat zijn dus ook de voorwaarden die ik bespreek. Ik vermoed dat veel van deze voorwaarden bij andere hypotheekverstrekkers vergelijkbaar zijn en dat je overal waar hieronder Obvion staat een andere hypotheekverstrekker in zou kunnen vullen. Ik heb dat voor deze blogpost niet gecontroleerd.

Mijn punt is niet dat Obvion een enge hypotheekverstrekker is. Mijn punt is, dat een hypotheek – los van de verstrekker - best wel heftig is.

Rechtstelsel

Ik ga in dit artikel uit van wat in de voorwaarden staat. Ik weet dat we in Nederland een heel aardig rechtstelsel hebben, en dat een rechter naar redelijkheid en billijkheid kijkt. Maar voor je bij een rechter bent, moet er nogal wat gebeuren en in die tussentijd kan Obvion schermen met deze voorwaarden. Ik heb er per slot van rekening zelf mijn handtekening onder gezet.

Onredelijk

Ik verwacht niet dat Obvion ons onredelijk zal behandelen. Maar Obvion stelt wel voorwaarden die in mijn ogen onredelijk zijn en waar Obvion zich op kán beroepen, zeker omdat mijn handtekening eronder staat.

Logische voorwaarden

Eerst maar even het min of meer logische:

Obvion mag het onderpand verkopen als de hypotheekgever de verplichtingen niet nakomt.

Obvion mag dus ons huis verkopen als we niet aan de verplichtingen voldoen. Dat vind ik logisch: als we niet terugbetalen, mag Obvion ervoor zorgen dat het het uitgeleende geld terugkrijgt. Dat is de essentie van een hypotheek. Logisch dus, maar wel heftig.

Opbrengst maximaliseren

Wat ik minder logisch vind: nergens in de voorwaarden worden voorwaarden aan die verkoop gesteld. Nergens staat bijvoorbeeld dat Obvion zich in alle redelijkheid zal inspannen om de opbrengst van de verkoop te maximaliseren, nergens staat dat de verkoopprijs gerelateerd moet zijn aan de geldende marktprijs (de omstandigheden in aanmerking genomen). 

Jantje van Leiden

Obvion kan zich er qua verkoop met een Jantje van Leiden vanaf maken. Alle schuld die overblijft na de verkoop, blijft gewoon mijn schuld. Natuurlijk is het ook in het belang van Obvion dat de verkoopprijs goed is, maar al het risico ligt bij mij. En ook eventuele overwaarde die eenvoudig gerealiseerd had kunnen worden, maar die Obvion niet realiseert, ben ik kwijt.

Ook minder logisch: nergens in de voorwaarden staat iets over een proces tussen het niet nakomen van verplichtingen en het verkopen van de woning. Ik zou het wel redelijk vinden om daar zaken over vast te leggen in deze voorwaarden of te verwijzen naar waar daar dingen over vastliggen. Iets over proportionaliteit, het versturen van een herinnering en bijbehorende termijnen, bijvoorbeeld

Wc-pot vervangen

In het verlengde van het verkooprecht van Obvion: Obvion mag zich bemoeien met het onderhoud van ons huis en hoe we verzekerd zijn. Obvion bepaalt dat wij ons eigen huis niet mogen verhuren. Als we een nieuwe wc-pot willen plaatsen, moeten we strikt genomen toestemming vragen aan Obvion.

Allemaal logisch omdat het invloed kan hebben op de waarde van ons huis en dus op hoe zeker het is dat Obvion zijn geld terugkrijgt. Hoe logisch ook, wel heftig. En ook hier mis ik voorwaarden. Er worden bijvoorbeeld geen randvoorwaarden gesteld aan de prijs-kwaliteitverhouding als Obvion besluit onderhoud te laten uitvoeren. Uiteraard zijn de kosten voor ons.

Voorwaarden uit de Algemene Voorwaarden die ik onredelijk vind:
Taxeren, inspectie en bezichtigen

Artikel 2 Verplichtingen van de hypotheekgever
De hypotheekgever moet 1. het onderpand 
op eigen kosten laten (her)taxeren als Obvion dat nodig vindt.

Ik zou het redelijk vinden een maximale frequentie te verbinden aan verplicht hertaxeren zonder aanleiding. Obvion kan ons hiermee flink op kosten jagen.

De hypotheekgever moet Obvion of haar gevolmachtigde voor inspectie en (her)taxatie altijd vrije toegang geven tot het onderpand.

Dat is nogal een inbreuk op onze privacy en ons eigendomsrecht. Er staat ‘altijd’ en ‘vrije toegang’. Dat betekent in principe dat het niet uitmaakt of het moment ons uitkomt of niet. Obvion mag altijd, zonder aankondiging en zonder aanleiding, ons huis komen inspecteren. Wat ‘vrije toegang’ precies inhoudt, kan ik niet vinden, maar het klinkt niet alsof er erg veel beperkingen aan zitten. Dat gaat ver. Zelfs als verhuurder (en dus eigenaar) van een woning heb je dat recht niet.

Artikel 7 Gedwongen verkoop van het onderpand
3. De hypotheekgever is verplicht belangstellenden in staat te stellen het onderpand te bezichtigen op door Obvion vast te stellen dagen en tijden.

Ik zou het redelijk vinden als overleg vereist zou zijn over de dagen en tijden. Ik snap dat Obvion bij gedwongen verkoop uiteindelijk moet kunnen afdwingen dat belangstellenden het pand kunnen bezichtigen op een redelijk moment. Het zou gewoon netjes zijn om af te spreken dat hierover in eerste instantie moet worden overlegd.

Overigens staat in dit lid niet dat het om gedwongen verkoop gaat, terwijl dat in andere leden van dit artikel wel expliciet staat, naast de vermelding in de kop. Ik denk dat het voldoende is dat het in de kop staat, maar een vreemd verschil is het wel.

Berekeningen

Artikel 16 Hoe berekenen we het rentetarief voor de geldlening?
Obvion kan de manier waarop wij de rente berekenen en de valutadatum aanpassen.

Obvion kan dus eenzijdig de manier van rente berekenen aanpassen. Best raar, omdat ik instem met een aanbod waar de manier waarop Obvion de rente berekent onderdeel van is.

(Als tekstcorrector valt mij op dat ze hier in de derde persoon enkelvoud en de eerste persoon meervoud over zichzelf spreken. Maar dat is alleen maar een beetje slordig in zo'n officieel document, niet onredelijk.)

Direct opeisen

Artikel 24 Wanneer kan Obvion uw geldlening direct opeisen?
1. In de volgende gevallen kan Obvion de geldlening direct opeisen. Obvion hoeft u daarvoor niet eerst in gebreke te stellen of aan andere eisen te voldoen.
a. U of een derde-hypotheekgever doet niet (op tijd) wat u of een derde-hypotheekgever met Obvion heeft afgesproken. U komt bijvoorbeeld uw verplichtingen uit de Algemene Voorwaarden niet (op tijd) na.

Zonder op de andere gevallen in te gaan: Obvion kan de geldlening dus direct opeisen als zij vinden dat ik me niet aan de afspraak houd. Ze hoeven me daarvan niet op de hoogte te stellen of zo. Daarmee krijg ik niet de kans aan te tonen dat ze zich vergissen of de kans om de fout te herstellen.

Obvion kan ook de geldleing direct opeisen als één van de hypotheekgevers overlijdt. Hier worden geen extra omstandigheden / voorwaarden bij genoemd. Dus ook als je partner overlijdt en jij kunt de lasten nog makkelijk betalen en doet dat ook, mogen zij toch direct het hele bedrag opeisen. Dat klinkt onredelijk toch?

Nog meer berekeningen

3. Heeft Obvion een leningdeel opgeëist? Dan moet u direct:  
c. een eventuele vergoeding en kosten aan Obvion betalen. De eventuele vergoeding die u moet betalen, is een vergoeding voor het renteverlies dat Obvion heeft en wordt berekend aan de hand van de berekening in artikel 19 van deze Algemene Voorwaarden. Obvion hoeft u daar niet om te vragen.


Strikt genomen komt dit erop neer dat ik mogelijk zelf moet berekenen welke vergoeding ik moet betalen. Of gaan ze me die berekening wel toesturen terwijl ze niet vragen om het te betalen? Wat gebeurt er als ik dit vergeet en zij er niet om vragen? Dan ben ik, zonder dat ik me daarvan bewust ben, in gebreke. Ik zou het redelijk vinden als ze dat (en het bedrag waar het om gaat) aan mij moeten melden.

Kosten

Artikel 26 Wie betaalt de belastingen en de kosten?
1. De hypotheekgever betaalt: 
c. Alle kosten die Obvion maakt in verband met behoud, onderhoud en instandhouding van het onderpand.

Op zich lijkt dit niet onredelijk, maar er worden geen voorwaarden aan het maken van die kosten gesteld. Als Obvion onnodig onderhoud pleegt aan het pand, moet ik dat dus ook betalen. Dit is een voorbeeldje. In het artikel staan nog veel meer kosten die ik moet betalen, zonder dat er voorwaarden worden gesteld aan hoe terecht het is dat die kosten gemaakt worden.

Rentevaste periode

Artikel 27 Wat geldt voor een rentevaste periode?
De eerste rentevaste periode gaat altijd in op de eerste dag van de maand waarin Obvion het geld heeft overgemaakt naar de notaris.


Dus als Obvion op de 31e het geld overmaakt naar de notaris (mind you, dan is het nog niet bij mij), gaat de rentevaste periode in op de 1e van die maand? Niet redelijk, vind ik.

Adviseur

Artikel 34 Informatie en online communicatie
7. Obvion houdt uw adviseur op de hoogte van het verloop van uw geldlening.

Dat wil ik helemaal niet en – in tegenstelling tot wat Obvion lijkt te denken - hoeft dat wettelijk gezien ook helemaal niet. Klachten over Obvion moeten ook via de adviseur lopen. Dat wil ik helemaal niet. Op basis van een advies ga ik een zakelijke relatie aan met Obvion. Dan heb ik een relatie met Obvion en wil ik me direct tot Obvion kunnen wenden als ik een klacht over Obvion heb. Als ik me niet aan de afspraken houd, gaat Obvion ook niet eerst verhaal (en geld) halen bij de adviseur.

Hier kom ik nog op terug.

Schuldig tot we het tegendeel bewijzen

Artikel 35 Bewijskracht administratie Obvion
Een door Obvion ondertekend uittreksel uit haar administratie geldt tegenover u als volledig bewijs. Tenzij u tegenbewijs kunt leveren.

Dit voelt een beetje WC-eend aan (Weet u nog, die reclame? Wij van WC-eend adviseren WC-eend).

Uit de hypotheekakte
Eens een hypotheek, altijd ...

Tot zekerheid voor de terugbetaling van al hetgeen geldgever blijkens zijn administratie nu of in de toekomst van geldnemer te vorderen heeft of zal hebben uit welke hoofde ook … verleent hypotheekgever … recht van eerste hypotheek op het navolgende registergoed.

Strikt genomen staat hier dat ik recht van hypotheek verleen aan Obvion op mijn huis voor alle schulden die ik ooit bij ze zou hebben. Dus ook al hebben we onze hypotheek al lang afgelost en neem ik ooit een persoonlijke lening bij Obvion, dan kunnen zij op basis van deze bepaling ineens komen aanzetten met dit recht van hypotheek.

Maar

Geldgever kan door opzegging de aan hem verleende hypotheek en/of pandrechten geheel of gedeeltelijk beëindigen.

Obvion kan de hypotheek dus eenzijdig beëindigen. Daar worden geen voorwaarden aan verbonden. Als wij de hypotheek willen beëindigen zijn daar wel degelijk voorwaarden aan verbonden.

Kortom

Het is nogal wat zo'n hypotheek.

En nee: niemand heeft me gedwongen mijn huis 'op hypotheek te leggen'. (Ik gebruik hier even een oude (?) Monopolyterm, omdat ik het verwarrend vind dat degene die de lening (en dus het geld) krijgt, de hypotheek geeft. Als je goed naar de betekenis kijkt, klopt het en is het logisch, maar ik struikel er altijd over; dank Lidwien voor het seintje).

En ja: ik was er zelf bij toen ik mijn handtekening zette (daarover later meer).

Nogmaals: ik verwacht niet dat het zo'n vaart zal lopen en ik verwacht niet dat Obvion ons onredelijk gaat behandelen, maar ja, het zijn wel de echte voorwaarden die vastliggen hè?

5 opmerkingen:

  1. Dat is ook waarom het fijn voelt als je van je hypotheek af bent

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dat op de hoogte houden van je hypotheek adviseur is het gevolg van een wettelijke verplichting: de zorgplicht. Je adviseur is verplicht je gedurende de looptijd van de hypotheek na-zorg te verlenen en je op tijd te informeren over eventuele wetswijzigingen die van invloed zijn op jouw hypotheek.

    Als we het dan toch hebben over taalkundige zaken:
    In je voorlaatste paragraaf schrijf je dat niemand je gedwongen heeft een hypotheek te nemen, echter de geldgever neemt het hypotheek en de ontvanger geeft het hypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat eerste is ook wat Obvion zei, maar mijn adviseur weet welke hypotheek ik heb dus als er wetswijzigingen zijn die mijn hypotheek raken, kan hij nazorgen, daarvoor hoeft hij niet op de hoogte te worden gehouden van mijn persoonlijke zaken irt Obvion.

      Dat tweede klopt helemaal! Ik pas het aan.

      Verwijderen
  3. Heeft u dringend een lening nodig om uw financiële problemen op te lossen of om uw bedrijf op te starten of uw bedrijfsfaciliteiten uit te breiden? een lening om uw vakantie te plannen en uw rekeningen te betalen? zo ja, neem dan contact met ons op via e-mail: lapofunding960@gmail.com
    whatsapp +1 (254) 354-4300

    BeantwoordenVerwijderen