Hoeveel passief inkomen levert een verhuurhuis op?

In mijn post van 20 oktober concludeerde ik dat een verhuurhuis na een wat actievere opstartfase wel degelijk passief inkomen oplevert. Fijn!
Maar hoeveel passief inkomen levert zo'n verhuurhuis nou op? En wat kost het? Best wel wat (2x).
Ik geef je de cijfers van ons verhuurhuis.

Opbrengsten en verdeling

We verhuren het huis voor 999 euro per maand. Daarvan gaat 139 euro naar de spaarrekening die reservering JV-straat heet. Van de 860 euro die overblijft, gaat 344 euro naar de bankrekening van Mevrouw Money Wenkbrauw en de rest naar de bankrekening van Meneer Money Wenkbrauw.
De reservering is bedoeld voor jaarlijks terugkerende kosten zoals OZB en voor onderhoud.

Rendement

Om dit passieve inkomen te genereren investeerden we ongeveer 145.000 euro (Meneer 60% daarvan en Mevrouw 40%). Per jaar is de netto-huuropbrengst (dat is na aftrek van de reservering) 10.320 euro. Het rendement is dus ruim 7%. Daarbij neem ik de waardeontwikkeling van het verhuurhuis niet mee en ook de vermogensbelasting niet (omdat ik die ook betaal als het geld op mijn bankrekening niks staat te doen).
Zeven procent is een mooi rendement, vind ik.

Even een paar posts over dingen waar ik blij van word. Vandaag de derde:

• Ik kreeg een spontaan cadeautje van een vriendin. Zomaar.
• Morgen gaan er schone lakens op het bed. Ik houd niet van overdreven wasverzachtergeur, maar net liep ik met mijn neus tegen de lakens die in het trapgat hangen te drogen, en de geur was precies goed. Ik inhaleerde een keer extra alsof ik boven een eucalyptusstoombad hing. O, de frisheid.
• Ik loste een belofte in. Niks bijzonders, gewoon iets wat ik beloofd had en waar ik zonder te weten waarom een beetje tegen aanhikte. Nu is het klaar en dat voelt goed.

Meer dingen waar ik blij van word

Even een paar posts over dingen waar ik blij van word. Vandaag de tweede:

• De zon schijnt. We wandelden een rondje en ik las een paar hoofdstukken in de zon voor ons huis.
• We mochten onverwacht mee de zolder op én het torentje in van een mooi oud gebouw bij ons in de buurt. Wat een cadeautje!
• We gaan zo naar de Witte de Withstraat, goedkoop een hapje eten, als onderdeel van onze thuisvakantie, net als de chili in de haard van gisteren trouwens. De chili, en het bereiden ervan waren zeer geslaagd. Net kamperen in eigen huis. Food for napret. En nu dus ook nog voorpret voor zodadelijk.

Dingen waar ik blij van word

Even een paar posts over dingen waar ik blij van word. Vandaag de eerste:

• Ik schrijf weer en ik vind het heerlijk.
• Meneer Money Wenkbrauw kwam vanmiddag spontaan met een gebakken eitje naar beneden. Smullen!
• We gaan zo chili maken in een dutch oven in de haard.

Niets laten liggen

Ongeveer drie en een half jaar geleden was mijn laatste werkdag voor ik aan mijn voorproefpensioen begon. Het was ook de dag waarop een vriendin te horen kreeg dat ze borstkanker had. Het was een vreemd toeval en hoe verdrietig ook, het had ook wel iets dat het samenviel. Het was een illustratie van waarom ik niet tot mijn 71e werk wilde doen waar ik ongelukkig van werd. En het betekende dat ik meer tijd voor haar, voor ons had dan toen ik nog werkte.

Vorige week is ze overleden.

Ik voel me verdrietig, boos en verdoofd. Ik kan even niets met 'het is beter zo'. De laatste twee-drie maanden ging ze hard achteruit en werd ze steeds zieker met alle ellende die je daarbij kunt bedenken. Natuurlijk was dat vreselijk voor haar en alle lieve mensen om haar heen en natuurlijk kon dat zo niet doorgaan. Maar er is niets 'beters' aan een jonge, lieve vrouw volop in ontwikkeling, vol plannen, die doodgaat. Ze had gewoon niet in die situatie terecht moeten komen. Ze was nog lang niet klaar.

Ze was nog niet klaar, maar ze heeft ook niets laten liggen. In die drie en een half jaar benutte ze elke minuut die ze vrij was van het ziekenhuis. Elk sprankje energie werd ingezet voor iets wat ze echt graag wilde. Ze zocht vrienden op of nodigde ze uit, volgde cursussen, workshops, zocht en vond verdieping, deed dingen die ze altijd al had willen doen en organiseerde (te) gekke uitjes. Bij elk energieniveau vond ze wel iets passends, van ingesproken verhaaltjes luisteren tot uitbundig zingen in een karaokebar. Als het enigszins kon, werkte ze een paar uur in de week. Zij had namelijk werk waar ze blij van werd, dat ertoe deed, waar ze het verschil kon maken.

Dat is zo belangrijk: doe de dingen waar je blij van wordt. Dat betekent niet dat je niet mag of hoeft te investeren in je toekomst. Integendeel, maar zoek een manier, een balans waar je je gelukkig bij voelt. Dat lukt niet altijd meteen, dat geeft niet, houd ook je zoektocht en de rest van je leven tijdens die zoektocht leuk.

Hoe passief is een verhuurhuis?

"Verhuur een huis," zeiden ze. "Da's achteroverleunen en het geld binnen laten stromen," zeiden ze.

Nou in eerste instantie was er van achteroverleunen geen sprake en stroomde er van alles naar binnen (rekeningen, water, ...) behalve geld.

Kopen

Er was het kopen van het huis. Zoeken, selecteren, bezichtigen, rekenen, bieden, naar de notaris. Dat doe je niet op een achternamiddag in je luie stoel, zeker niet in de huidige markt.

Klussen

Er waren de klussen. Ingecalculeerd: ja, passief: nee. Bovendien blijkt klussen voor onbekenden minder leuk dan aan je eigen woning. Als klap op de vuurpijl bleek een klus die we uitbesteed hadden, niet goed uitgevoerd te zijn. Niet lang nadat het nieuwe dak was gelegd, belde de huurder. "Het water komt net zo hard naar binnen als het uit de hemel komt vallen: met bakken." Ze overdreef geen spat.

Regelen

Er was het regelen. De verzekering regelen viel tegen. Onbetaalde rekeningen van vorige bewoners zijn ook een dingetje. Zeker als ze met de noorderzon vertrokken zijn en zich niet hebben uitgeschreven. Je wil je huurders (en jezelf) niet opschepen met deurwaarders of zelfs afsluitingen door wanbetaling in het verleden.

Huurders

Er waren de huurders. Of eigenlijk waren die er niet. Dat betekende adverteren, wachten op serieuze gegadigden, het huis laten zien, uit de geïnteresseerden een goede huurder selecteren, dat soort dingen. Dat kostte nog best wat tijd. Al die tijd stroomde er geen geld binnen, het stroomde er alleen maar uit.

En nu?

Dat was allemaal in de beginperiode. De afgelopen maanden konden we behoorlijk achteroverleunen. Een keer nog kwam de huur te laat; dat kostte een telefoontje. Meneer ging een keer langs om een nieuwe thermostaat te installeren. Dat hoefde hij niet te doen, maar het was een goed contactmoment.

Conclusie

Het is misschien nog iets te vroeg om de balans op te maken; van een van de verhuurhuizen is het eerste jaarcontract nog niet afgelopen. Een tussenstand dan. Er zijn inmiddels meer passieve dan actieve maanden verstreken. De huur komt elke maand binnen.
Mijn voorlopige conclusie is dat na een aanvankelijke investering van tijd, energie en geld, een verhuurhuis inkomen oplevert dat behoorlijk passief is.

Het klusgeld van Meesman

Het geld dat ik onlangs uit mijn indexfondsen haalde, had ik destijds bestemd voor klussen aan het huis. Niet voor noodzakelijke klussen als het aanleggen van verwarming of het schilderen van de kozijnen, maar voor iets anders. Ik dacht toen aan dingen als isoleren, zonnepanelen of een dakterras.

Zonnepanelen

Er gaan nu dus zonnepanelen komen. Ga ik die dan betalen van dat geld? Nee. Ik ga het geld opnieuw investeren. De zonnepanelen betaal ik van ander geld op mijn spaarrekening. Daar staat eigenlijk veel te veel geld op, en dat levert tegenwoordig echt niets meer op.

Dakterras

Het geïnvesteerde geld blijft bestemd voor een klus aan het huis. Wie weet, gaan we nog eens ooit de ramen isoleren of toch dat dakterras aanleggen. Dan moeten we wel even bedenken wat we met een deel van de zonnepanelen op dat dak doen. Maar daar zijn we nog lang niet aan toe.