Aflossen of investeren? Een win-winvraag volgens Mr. Money Mustache

Mijn blogje van gisteren was eigenlijk een zijstapje van deze blogpost. Ik moest aan mijn aantekening over aflossen en verhogen denken toen ik hiermee bezig was en toen heb ik geprobeerd die gedachten hierin te fietsen. Dat werd een janboel. Ik denk dat ik het overzichtelijker heb gehouden door ze te scheiden.

Dit blogje is mijn versie van het artikel van Mr. Money Mustache (MMM) van 24 februari 2012:

Pay Down the Mortgage or Invest More? A win/win question 

Let op: het artikel van MMM dateert dus van 2012. Dit is mijn versie, dat wil zeggen dat ik zijn blog volg, maar er ook af en toe mijn eigen draai (anno 2018) aan geef. Komt ie:

Investeren in vastgoed

Als het over vastgoed-investeerders gaat, heb je de investeerders die dat helemaal uit eigen middelen willen doen. Ze sparen het geld voor de aankoop volledig bij elkaar en gaan dan pas kopen. Andere investeerders kopen een huis met behulp van een hypotheek en lossen vervolgens als een dolle af. Weer andere investeerders lenen 75% of meer van de aankoopprijs, en laten die lening zo lang mogelijk staan. Zo houden ze zo veel mogelijk geld beschikbaar voor aanvullende investeringen.

Of dit nou gaat over een pand om te verhuren of je eigen huis, de overwegingen zijn vergelijkbaar. De vraag is of je je hypotheek zo snel als mogelijk zou moeten aflossen of dat je dat geld beter in aandelen en andere investeringen kunt steken omdat het verwachte langetermijnrendement van aandelen of investeringen beter is dan de huidige rentepercentages op hypotheken.

Win-win

Om tot een goed antwoord te komen moet je behoorlijk wat dingen meenemen: risico, karakter, hoe dicht je bij je pensioen zit, waardering van bezit (ik snap niet precies wat MMM hier bedoelt), cashflow, en een toekomstvoorspelling (ten minste een poging).

Best ingewikkeld dus. Het goede nieuws is: Het is een win-winvraag als je hiermee bezig bent, omdat je blijkbaar -wat je ook kiest- bezig bent met je geld voor je te laten werken, zodat je op termijn welvarender wordt. De Mustache-Manier is flexibel genoeg om ons allemaal relatief snel rijk te maken (het staat er echt), dus het is niet nodig om ons vast te pinnen op één strategie als De Enige Manier.

MMM beschrijft vervolgens vier scenario’s/strategieën. Hij kan zelf niet kiezen tussen die twee woorden. Ik vind ze allebei niet de lading dekken dus ik kies voor de term: types. Ik zou trouwens andere types uitgekozen hebben, maar hee MMM doet het voor de lol, ik volg zijn blogartikel in dit blogje en als ik nou mijn eigen type ga introduceren, wijk ik wel erg ver af.

Type 1: De consument die denkt dat hij een investeerder is

Als je ervoor kiest om je hypotheek niet af te lossen met als argument dat het –zeker op dit moment- een goedkope lening is en dat je het geld beter kunt investeren, dan moet je dat geld ook wel gebruiken om te investeren. Als je het geld in plaats daarvan gebruikt om dingen te kopen, gewoon dingen die geld kosten, dan is het geen redenering maar een slecht excuus.

Type 2: De hardcore huisbaas

MMM haalt Joe (van het forum van zijn site) erbij. Joe rekent voor hoe je veel sneller geld kunt verdienen als je een deel van de hypotheek op je verhuurhuizen laat staan. Joe geeft een wat uitgebreider rekenvoorbeeld, ik ga wat korter door de bocht en maak er iets meer mijn eigen voorbeeld van:

In Nederland vragen hypotheekverstrekkers voor verhuurhuizen dat je ongeveer 1/3 zelf inbrengt. Dat betekent dat je als je gebruik maakt van een hypotheek je met hetzelfde geld maximaal drie keer zo veel huizen kunt kopen ten opzichte van de situatie waarin je alles zelf financiert.

Ik maak hieronder een schatting op basis van de kosten die we tot nu toe hebben ingeschat, en onze inschatting van een redelijke huur die je kunt vragen voor de huizen van ongeveer een ton die we tot nu toe gezien hebben.

• Koopsom: 100.000
• Hypotheekkosten: 3.850 per jaar
• Overige kosten: 4.500 per jaar
• Huuropbrengst: 10.500 per jaar

→Netto opbrengst met hypotheek: 2.150 per jaar per huis; per 3 huizen: 6.450

→Netto opbrengst zonder hypotheek: 6.000 per jaar

Drie huizen met hypotheek levert met deze cijfers dus net iets meer op. En je bouwt ook nog eens vermogen op door aflossing van de hypotheek (betaald door de huurders). Drie huizen is natuurlijk wel meer werk dan een huis. Dat is zeker nog een apart onderwerp: hoe passief kun je dit werkelijk doen?

Type 3: De jonge investeerder in aandelen

Stel: je begint net met sparen voor je vervroegd pensioen. Je hebt een goede baan waardoor je wat geld overhoudt. Maar je bent niet geïnteresseerd in ‘huisbazen’ (als werkwoord, dus m.a.w. je wil geen huisbaas zijn) of je woont op een plek waar de huizenprijzen zo hoog zijn dat je ze niet kunt betalen (MMM zegt: 'waar de huizenprijzen te hoog zijn om aanschaf als een verhuurhuis te rechtvaardigen.' Ik denk dat als de koopprijzen hoog zijn, de huurprijzen ook hoog zijn dus dat dat elkaar opheft. Misschien dat het zelfs wel beter is, maar daar heb ik nog niet langer dan een minuut over nagedacht dus pin me daar niet op vast. Hoe dan ook als je een ‘jonge investeerder’ bent, heb je waarschijnlijk gewoon nog niet geld genoeg om huizen te kopen in de duurste regio van het land).

Dus je besluit te investeren in aandelen. De algemene aanname is dat aandelen op de lange termijn 7,5% rendement opleveren (daar moet dan nog wel inflatie af). Dat is ruim meer dan de rente die je nu betaalt over je hypotheek. Dit is dus eigenlijk de eerlijke-variant van Type 1.

Volgens MMM kun je trouwens eerst beter maximaal investeren in pensioenregelingen (401(k) in Amerika). In hoeverre dat opgaat voor de Nederlandse situatie is een onderwerp dat buiten het bestek van dit blog valt.

Type 4: De conservatieve vroegpensionado (MMM zelf)

MMM schrijft positief over 2 en 3, en hij heeft in het verleden ook vergelijkbare keuzes gemaakt en ervan geprofiteerd (zelfs tijdens de financiële crisis, de huizencrisis in Amerika en twee grote recessies). Maar inmiddels heeft hij geen enkele hypotheek meer en vermijdt hij de verleiding om te lenen voor investeringen. Hij doet dus al zijn investeringen met eigen geld, zonder ervoor te lenen. Hij is niet de enige. Waarom kiest hij hiervoor?

1. MMM is een watje (schrijft hij zelf). Uit ervaring (niet alles is altijd goed gegaan op zijn weg naar financiële vrijheid) weet hij dat hij slecht slaapt als het niet helemaal goed gaat, terwijl hij wel maandelijks moet betalen voor de leningen.

Hij vindt het hartstikke leuk om huur te innen en de volledige opbrengst voor zijn gezin te houden, dus dat is wat hij doet.

Zijn analytische kant weet dat hij meer kan verdienen als hij zou lenen, maar soms kun je je veroorloven om je analytische kant te negeren. Wanneer? Zie het volgende punt:

2. MMM heeft al genoeg inkomen. Zijn passief inkomen is ruim voldoende om te betalen voor de levensstijl die hij ambieert. Waarom zou hij streven naar meer inkomen op een manier die hem stress bezorgt? Hij wil niet meer uitgeven. Meer sparen vindt hij maar matig interessant. Meer geven zou hij nog wel willen, maar hij is niet bereid daarvoor meer stress te accepteren. Hij werkt liever hard aan dingen waar hij van leert en waarmee hij geld verdient als bijkomstigheid.

3. Afbetaalde bezittingen kunnen een deel van het 'cashfixed' inkomen van een pensioenportfolio vervangen. MMM vraagt: Wat is beter voor een pensionado: 2 ton hypotheek houden en 2 ton investeren in bedrijfsobligaties; Of 2 ton in de afbetaling van de hypotheek steken en gewoon meer aandelen dan obligaties in zijn portefeuille te hebben? Zijn antwoord is dat de laatste optie het beste is omdat de opbrengst van het aflossen van de hypotheek 100% gegarandeerd is en er geen belasting over betaald hoeft te worden.

Ik snap dit niet helemaal. Volgens mij haalt hij er een variabele bij (obligaties). Voor de essentie van mijn blog maakt dit punt niet zo veel uit. Ik laat het erin staan omdat het in het oorspronkelijke blog ook staat. Tegen de tijd dat ik helemaal financieel onafhankelijk ben, kan ik hier nog eens naar kijken J

4. Er is toch niemand die MMM geld wil lenen. MMM past natuurlijk niet in het standaard-plaatje van iemand die een lening wil. Zijn inkomen uit een baan is relatief laag. Ook in Amerika zijn de regels rond leningen strenger geworden en dus doen banken heel moeilijk als hij geld wil lenen.

Uiteindelijk, ziet en respecteert MMM de kracht van de hefboomwerking van investeren met geleend geld, maar MMM is de rust van alles met eigen middelen doen gaan waarderen. Dat betekent natuurlijk niet dat jij het niet helemaal anders kunt doen. (Vindt MMM, en ik ook.)

Wij, Meneer en Mevrouw Money Wenkbrauw zijn aan het uitzoeken of Type 2 'de hardcore huisbaas' iets voor ons is. Punt 4 hierboven is dan nog wel een puntje. Het is de vraag of we een hypotheek kunnen krijgen. Dat is één van de dingen waarmee we aan de slag gaan.