Mijn verhuurhuis - de cijfers bij elkaar

In aanvulling op onderstaand blogje even de cijfers van mijn verhuurhuis in een excelletje gezet.

Het rendement houdt geen rekening met de waardestijging van het pand, want dat vind ik pas relevant als ik het huis ook werkelijk wil verkopen.

Reservering omhoog

Doordat ik het nu allemaal op een rijtje heb gezet, realiseer ik me wel dat de reservering voor onderhoud omhoog moet, die pas ik aan van  € 250 naar € 320. Dat heb ik feitelijk afgelopen twee jaar ook gebruikt, omdat ik die € 1.600 euro extra van mijn spaargeld heb gebruikt. Die stort ik dus ook niet terug naar mijn persoonlijke potje.

Mijn verhuurhuis

Samen met Meneer Money Wenkbrauw had ik een verhuurhuis. In september 2020 kocht ik hem uit. Niet omdat we het niet eens zijn over hoe met een verhuurhuis om te gaan, wel omdat we onze financiën graag gescheiden houden. 

Leverage

Dus dacht ik na over leverage, nam ik een hypotheek op ons woonhuis en kreeg een ton op mijn bankrekening gestort. Ziet er toch altijd leuk uit. Vervolgens maakte ik bijna een ton over aan Meneer - dat moest in twee delen, want limiet van de bank - en was ik in m'n eentje de trotse eigenaar van een verhuurhuis met huurder. Dat kostte me elke maand € 124 rente.

Leverage

Gangetje

Voor de huurder hebben we niets veranderd. Dat vonden we te ingewikkeld. Dus maakte zij nog steeds de huur over aan onze gezamenlijke rekening en stortten wij het door naar mijn rekening. Dus kon alles z'n gangetje gaan, dacht ik. 

Gedonder met de ketel

Binnen een maand was er gedonder met de ketel. Oei, dacht ik, maar eigenlijk was het relatief snel en goedkoop (€ 50) opgelost. Tot februari hoorde ik niets. Toen kwamen we de ouders van onze, pardon mijn huurder toevallig tegen. Ze deden een dagje Schiedam. We maakten een kort praatje en ze vertelden dat hun dochter op zoek was naar een koopwoning. Niet veel later kwam het appje: ze had een huis gevonden en wilde de huur opzeggen. Of dat per 10 mei kon. Niet gebruikelijk, maar wat mij betreft prima. 

Nieuwe huurders

Ik zette het huis voor een nieuwe huurprijs (€ 1.150) via ViaDaan op Pararius (voor € 70), kreeg enkele aanvragen en meteen na de eerste bezichtiging was het raak. Per 15 mei 2021 was het huis opnieuw verhuurd. De oplevering door de eerste huurder was keurig dus ik maakte de borg aan haar over. Later ontdekte ik een kattenluikje dat in de achterdeur was gezaagd. Daar was ik niet echt blij mee, maar het was me eerder niet opgevallen, dus ik heb het erbij laten zitten; zo erg is het ook niet.

Opfrisklusjes en een nieuwe ruit

We deden wat kleine opfrisklusjes (€ 170 + onze tijd, Meneer heeft gewoon geholpen ondanks dat het niet meer zijn huis is; lief hè?) En ik regelde dat het raam in de achtergevel werd vervangen (€ 380); een klus die al op mijn lijstje stond, omdat er condens tussen de lagen van het dubbel glas zat. Het kon nu mooi terwijl de nieuwe huurders aan het schilderen waren en er nog niet woonden. Ook regelde ik op verzoek van de nieuwe huurders een nieuwe afvalpas, omdat de oude het niet zou doen. Hadden ze ook zelf kunnen doen, maar het leek me een aardige service. Achteraf bleek dat het niet nodig was geweest. De oude deed het gewoon, ze hadden het bij de verkeerde container geprobeerd.

(Piep)kleine ongemakken

Het was even stil, maar in juli kwam de melding dat het water in de douche en wastafel niet goed wegliep. Dat is de verantwoordelijkheid van de huurder, dus ik heb ze aangeraden een goede ontstopper te proberen. In augustus kwam de huur niet binnen, maar dat was na een appje snel opgelost. Ik heb het nog even gecheckt: geen problemen, ze waren het gewoon even vergeten. 

In september meldden ze dat de deur van de badkamer niet goed sloot, én dat ze een muis hadden. Allebei in principe de verantwoordelijkheid van de huurder, maar eerlijk gezegd sloot die deur al niet zo best toen ze erin kwamen, dus dat voelde wel als iets wat ik moest fiksen. We spraken af dat als we toch langs zouden komen voor het repareren van de badkamerdeur, we meteen eventuele kieren zouden dichten tegen de muis. Het klusje kostte € 50 en een middag.

Ketelonderhoud en rookmelders

Eind september heb ik onderhoud aan de ketel laten plegen. Omdat de ketel toch wat oud begon te worden, ook maar een onderhoudsabonnement afgesloten (totaal € 170). Ik kocht ook vervangende rookmelders (€ 30). Ondanks dat de ingebouwde batterijen in de rookmelders nog flink wat jaren mee hadden moeten gaan, hoorden we een terugkerend piepje toen we daar waren. Die bleken uit een rookmelder in een kastje te komen. Die hadden ze van het plafond gehaald tijdens het schilderen en nooit teruggehangen. Hmmm. 

Stromende regen en een lekkage

1 oktober meldden ze dat het platte dak van de aanbouw lekte. Heel vervelend, omdat het die weken keihard regende (Weet je nog? Dat ging echt heel hard.) Ik heb zo snel mogelijk een dakdekker geregeld, maar ik was niet de enige die een dak wilde laten repareren en door de harde regen kon er weinig gewerkt worden. Ik heb flink gebeld in die periode. 25 oktober is er een nieuwe laag dakbedekking op de aanbouw gelegd. De € 1.600 die dat kostte, was meer dan er op dat moment in mijn reserveringspotje voor het huis zat en heb ik deels (€ 600) van mijn spaargeld betaald. Daarnaast heb ik € 100 overgemaakt aan de huurders voor het herstel van de vlekken die de lekkage had veroorzaakt. Half november zijn we nog een keer langs geweest om een vermeende toegang voor een muis dicht te maken. 

Aflossing

In december besloot ik een groot deel van de hypotheek af te lossen. Aan de bijbehorende overwegingen en of het echt verstandig was, wijd ik misschien nog wel een apart blogje. Het nieuwe rentebedrag is € 40 per maand.

Opnieuw de ketel

Op 1 januari (!) meldden de huurders dat de ketel al enkele weken last had van kuren en dat het nu toch wel onhoudbaar werd. Ik vond de timing onhandig, 1 januari ben ik niet op mijn fitst, daar zullen toch wel meer mensen last van hebben? Ik had meerdere malen aangegeven dat ze het direct moesten melden als er iets was, om dan een paar weken te tobben en op 1 januari aan de bel te trekken met een onhoudbare situatie, vind ik … onhandig én hartstikke vervelend voor ze, want ze hebben er al die tijd last van gehad. Goed, ik heb ze het nummer van de verwarmingsmonteur waar ik een onderhoudscontract mee heb gegeven. Het leek me handiger als ze zelf direct een afspraak konden maken. Op 5 januari 2022 heb ik de offerte à € 1.564 voor een nieuwe ketel getekend en op 13 januari is deze geplaatst. Ondanks dat ik het bedrag van de reservering had verhoogd, was het potje natuurlijk nog niet voldoende gevuld hiervoor: € 700 was er beschikbaar. De rest kwam uit mijn persoonlijke spaarpot. Het vervangen van de ketel stond op het lijstje, ik had gehoopt dat hij na de onderhoudsbeurt nog een jaartje meekon en dat ik de ketel in de zomer had kunnen vervangen zonder al te veel overlast voor de huurders, maar helaas.

Verkeerde luik

Dat plaatsen van de nieuwe ketel ging niet helemaal vlekkeloos. Het expansievat zit onder de vloer. Ik had dat aan de huurder doorgegeven en aangegeven dat er bij de achterdeur een luikje zit om daar bij te komen. Van dat luikje tot het vat is het drie meter. Dat was hij even vergeten en hij heeft de monteur aan de andere kant van het huis, bij het luikje achter de voordeur onder de vloer gelaten om het expansievat te vervangen. Tja, vanaf daar is het expansievat niet bereikbaar. Dus dat hebben ze maar laten zitten. Niet echt een probleem, wel jammer omdat ik ook voor het vervangen van het expansievat had betaald (dat hoort erbij). Ook ik heb het erbij laten zitten, stom misschien.

Vertrek

16 januari kreeg ik twee berichtjes: dat de ketel het goed deed en dat dat heel fijn was, én dat een van de huurders wilde vertrekken. Op verzoek heb ik direct een verklaring van goed betaalbedrag ondertekend. Ik was niet echt blij met het vertrek omdat in mijn ogen allebei de salarissen handig waren voor het kunnen betalen van de huur en daarnaast kunnen voorzien in levensonderhoud. Maar dat leek me geen reden om niet vlot te tekenen, het is al vervelend genoeg voor ze dat ze niet meer samen wilden wonen.

Lek

20 februari kreeg ik een berichtje dat het dak weer lekte. Dit viel gelukkig onder de garantie, maar een lekkage is natuurlijk altijd vervelend voor de huurder.

Borg

Half april kreeg ik van de vertrokken huurder de vraag of ik de helft van de borg kon overmaken en aanvulling aan de blijvende huurder kon vragen. Ik heb gevraagd of ze dat onderling op wilden lossen. Het huurcontract staat nog op beider naam. Ik heb dat toen niet veranderd omdat ik de indruk had dat de achtergebleven huurder ook snel zou vertrekken. Eind februari informeerde hij namelijk tot wanneer het contract liep en hoe het zat met opzeggen. We hebben een jaarcontract getekend met daarna een opzegtermijn van een maand. In heb aangegeven dat het contract tot 14 mei 2022 liep, maar dat we samen een redelijke oplossing konden zoeken als er een probleem was. Inmiddels zijn we ruim vijf maanden verder. De huur wordt nog steeds elke maand keurig op tijd betaald.

Broekzak-vestzak

Inmiddels zit precies genoeg geld in het reserveringspotje om mezelf terug te betalen. Ik ben nog even aan het twijfelen of ik dat ga doen. Het is natuurlijk sowieso broekzak-vestzak, maar het is wel helder het allemaal uit elkaar te houden. Ik denk nog even over hoe en wat ik hiermee ga doen.

Op naar rust

Het was voor mij, maar vooral voor de huurder(s) niet een heel rustige periode, lekkages en een haperende ketel zijn niet echt bevorderlijk voor je woongenot, laat staan de persoonlijke omstandigheden. Ik hoop dat met de nieuwe ketel en de nieuwe dakbedekking komende winter rustiger verloopt, in ieder geval op technisch vlak, verder reikt mijn invloed niet.

Gestorneerd

Vorige week zag ik het toevallig: er was een bedrag gestorneerd, oftewel teruggestort. Het was de verzekeringspremie van ons verhuurhuis. Wat de fnuik! Ik dacht even: 'Ze zullen toch niet bedacht hebben dat ze toch geen verhuurde huizen meer verzekeren?' Het was best moeilijk om dat huis te verzekeren destijds.

Tweede handtekening

Maar de omschrijving suggereerde toch echt iets anders: "Een andere gebruiker heeft deze betaling afgekeurd bij Vrijgeven / Zetten 2e Handtekening." Ik checkte bij Meneer. Hij was onschuldig. (In ieder geval wat dit betreft 😐.) Ik checkte het internet, geen antwoord.

Storing

Tijd om met de bank te chatten. De virtuele assistent kon me geen antwoord geven. Medewerker Anouchka wel. Er was een storing geweest bij de verzekeraar (FBTO) en het zou vanzelf opgelost worden, binnen een week of zo. 

Vandaag, een week en een dag later, was het nog niet opgelost. Dat is nog binnen de marge van 'of zo', maar ik had nu tijd (en eraan gedacht). Dit keer nam ik contact op met de verzekeraar. Vera verzekerde me dat het opgelost zou worden. "Bij de ene bank duurt het wat langer dan bij de andere."

Toeval

Ik was gerustgesteld op dit punt, maar ook getriggerd. Wat nou als zoiets nog eens gebeurt en het is niet de fout van de verzekeraar (of een ander bedrijf dat geld van me tegoed heeft)? Het was echt toeval dat ik het zag, een volgende keer kan ik het zo missen. 

Meldingen

Ik zocht of ik een melding in kon stellen, maar kon het niet vinden. Opnieuw chatten met de bank. De eerste poging verliep stroef. Ik begon met de aanleiding en vroeg toen naar de meldingen. De medewerker vroeg naar allerlei details van de aanleiding. Dat schoot niet op. Ik werd afgeleid (echt per ongeluk) en dat duurde even. Toen ik terugkwam bij mijn laptop had de medewerker de chat gesloten.

Ik probeerde het opnieuw. Dit keer liet ik de aanleiding weg en vroeg naar meldingen. Ik kreeg meteen een link. Nu heb ik meldingen aangezet en meteen nog wat instellingen in mijn bank-app aangepast. Ik ben benieuwd hoe het bevalt.

Een bod onder de vraagprijs

Geen uitzondering

Nadine moest lachen toen ik vorige week schreef dat we op een huis hadden geboden en dat ons bod onder de vraagprijs lag. Ik snap die reactie wel. Er gaan bijna geen huizen weg onder de vraagprijs, zeker niet in de randstad. Deze huizen bleken daarop geen uitzondering te zijn.

Koopcontract getekend

Toch heeft Meneer Money Wenkbrauw inmiddels het koopcontract voor één van de twee huizen getekend en wachten we nu met smart op de datum van de overdracht bij de notaris. Dat ging zo:

(Z)onder voorbehoud van financiering

Op dinsdagmiddag werd Meneer gebeld door de verkopend makelaar. Dat er een hoger bod lag, maar dat de verkoper ook erg geïnteresseerd was in het bod van Meneer omdat hij geen voorbehoud van financiering had gemaakt. Degene met het hogere bod had dat wel gedaan. De verkoper wilde daarom liever met Meneer in onderhandeling.

Businesscase

Dankzij het bod zonder voorbehoud kregen we informatie over het hoogste bod. We hebben vervolgens opnieuw naar de cijfers gekeken, want het zou wel fijn zijn als we het huis konden kopen, maar de businesscase van de verhuur moest wel blijven kloppen. Ook met een iets hoger bod dan Meneer oorspronkelijk gedaan had, was (en is!) het verwachte rendement nog heel goed (en het risico acceptabel).

Businesscase

Net boven de vraagprijs

De prijs die ze uiteindelijk overeengekomen zijn, is wat hoger dan de vraagprijs en iets lager dan het hoogste bod. Zo hebben we in deze tijd, dankzij een bod onder de vraagprijs, toch vrij snel een huis kunnen kopen, tegen een prijs die weliswaar boven de vraagprijs ligt, maar wel scherp is.

Verhuurinkomsten

Het scheelde dus heel veel dat we geen voorbehoud van financiering hoefden te maken. Natuurlijk hadden we door kunnen zoeken naar het huis met het perfecte rendement, maar elke maand dat we aan het zoeken zijn, kunnen we niet verhuren en 'missen' we dus verhuurinkomsten. Omdat de huizen met een goede prijs-kwaliteitverhouding als warme broodjes over de toonbank gaan, hebben we besloten niet verder te zoeken.

Dus nu hopen we dat de notaris snel tijd maakt voor de overdracht.

PS Wie koopt dat huis nou?

Ik goochel hierboven een beetje met Meneer en 'wij', dat zit zo:

Meneer betaalt dit verhuurhuis. De huuropbrengsten zijn straks ook voor hem. Maar het proces van bezichtigen en kopen doen we samen. Met z'n tweeën weet en zie je nou eenmaal meer, en bovendien vinden we het ook gewoon leuk om samen te doen. Omdat we naar rato van inkomen bijdragen aan onze gezamenlijke rekening, heb ik indirect ook profijt van deze inkomensstijging van Meneer.

Wachten op de hypotheek, banken en een huis

Er is een periode van wachten aangebroken. Nou ja, ik hoop dat 'periode' overdreven is en dat het wachten grotendeels beperkt blijft tot een paar dagen.

Hypotheekdossier met coronaverklaring

Sinds maandag ligt ons dossier, inclusief coronaverklaring, bij de bank. In die verklaring staat dat wij verwachten dat we ondanks wat er allemaal aan de hand is onze baan houden. Je moet de coronaverklaring ook invullen als je een vaste baan en werkgeversverklaring hebt.

Bewustwording

Het is meer een bewustwordingsdingetje dan dat ze daar rechten aan kunnen ontlenen. Kunt u straks uw hypotheek nog betalen? Gelukkig konden wij allebei volmondig 'ja' antwoorden. Niets is zeker, maar we hebben het tijdens de lockdown allebei drukker dan normaal gehad op ons werk en de bedrijven waar we werken zijn slim op de veranderende omstandigheden ingesprongen. (En we hebben ons werk niet echt nodig om de hypotheek te kunnen betalen.)

Van voorbeeldofferte naar hypotheekofferte

Wij hebben ingestemd met de voorbeeldofferte van de bank en daar zijn ze nu aan het beoordelen of ze ons echt een aanbod willen doen, of ze de echte hypotheekofferte willen sturen. De adviseur heeft aangegeven dat dit ongeveer een week zou duren, misschien iets langer omdat het - ook bij de banken - druk is. Met een beetje geluk krijgen we na het weekend antwoord.

Banken

Behalve de bank die onze hypotheekaanvraag goed moet keuren, wachten we op nog twee andere banken: slaapbanken die we besteld hebben. De banken zijn bedoeld voor onze nieuwe logeerkamer die op termijn misschien ook wel airbnb-kamer wordt.

Comfortabel

Oorspronkelijk zouden we één slaapbank bestellen, maar we konden eigenlijk geen mooie en betaalbare vinden van de goede afmetingen. Een bed van 1,20 bij 1,90 vinden we zelf niet echt comfortabel voor ons tweetjes en dat willen we dus ook onze gasten niet aandoen.

Constructie

We waren al een constructie aan het bedenken die we achter de bank konden plaatsen waarmee we het bed konden vergroten, toen we ineens voor een heel goede prijs twee eenpersoonsslaapbanken vonden, slaapfauteuils eigenlijk. Ze passen prima in ons interieur, zien er op de plaatjes comfy uit en leveren twee bedden op van 1,00 bij 1,98.

Negatieve reviews

Het enige nadeel is dat ze uit Italië moeten komen én dat er nogal wat reviews waren waarin klachten stonden over de bezorging. We hebben flink getwijfeld en het er uiteindelijk toch maar op gewaagd, ook al omdat klanten wel heel tevreden lijken over de producten (als ze eenmaal geleverd zijn). We hebben betaald met creditcard zodat het verzekerd is als er niets geleverd wordt. Volgens de site zouden ze aanstaande dinsdag geleverd worden. Fingers crossed.

Verhuurhuis

Afgelopen week hebben we drie woningen bezichtigd. Op twee daarvan hebben we een bod gedaan. We hebben bij allebei onder de vraagprijs geboden. Niet omdat we ervan overtuigd zijn dat er niemand hoger gaat bieden, maar omdat we een bod altijd baseren op de businesscase, hoger gaan we niet. We hoeven geen voorbehoud van financiering te maken. Wie weet helpt dat, we moeten een beetje geluk hebben.

Het geluk een beetje helpen

Ondertussen plannen we gewoon nieuwe bezichtigingen in, want als we vaker een bod kunnen doen, wordt de kans op geluk groter. Je moet je geluk zo veel mogelijk helpen natuurlijk. We verwachten begin van de week al reactie op de boden die we uitgebracht hebben, dus ook hier: fingers crossed. Alle vertrouwen dat het goedkomt; we willen doorpakken maar hebben geen haast.

Vastgoedhypotheek

Ik schreef het zelf: "hoe je het ook wendt of keert, je kunt je geld maar één keer uitgeven." Is dat wel helemaal waar?

Oriënteren

Meneer en ik zijn ons weer lekker aan het oriënteren. Op huizen en hypotheken. Die hypotheken zijn relatief nieuw voor ons. Ze kwamen eerder wel op als we naar verhuurhuizen keken, maar we konden kopen zonder lenen en hielden het simpel.

Vastgoedhypotheek

Het verhuren bevalt goed en we willen er best een verhuurhuis bij. Maar dat kunnen we nu nog niet betalen. Daarom komt dat idee van een vastgoedhypotheek om de hoek kijken.

Uitkopen

Stel: ik zou Meneer Money Wenkbrauw uitkopen uit ons gezamenlijke verhuurhuis met behulp van een vastgoedhypotheek. Vastgoedhypotheekverstrekkers rekenen met 90% van de waarde als het pand verhuurd is. Van die 90% financieren ze vervolgens maximaal 80%. Hoe lager dat percentage, hoe lager de rente.

Maandlasten

Ik zou aan 70% van 90% genoeg hebben. Dat betekent een rente van 3,25% (5 jaar vast, looptijd 50 jaar; schijnt normaal te zijn). Mijn maandlasten (rente en aflossing) zijn dan € 385, terwijl de huuropbrengst minus alle overige kosten € 860 is. Dan houd ik dus € 475 per maand over.

Extra opbrengst

Ik heb nu zonder hypotheek 40% in eigendom en houd er € 344 / maand aan over.

Met vastgoedhypotheek en 100% in eigendom houd ik er € 475 / maand aan over. 

Zonder een cent extra te investeren, houd ik er € 131 / maand extra aan over. 

Dat voelt alsof ik het geld dat ik er eerder in gestoken heb, nu een tweede keer investeer. Dat klopt niet helemaal natuurlijk; het echte getal (1,38) bekt niet lekker. Het is hoe dan ook meer dan 1. En daar begon dit blogje mee: dat je je geld maar één keer kunt uitgeven.

It's a kind of magic.

Risico

Ik neem natuurlijk wel meer risico: ik ga een schuld aan bij de bank. De aflossing en rente daarvan betaal ik uit de huur. Als ik om wat voor reden dan ook geen huur ontvang, moet ik de bank toch betalen, elke maand weer.

Restschuld

In mijn huidige situatie kan ik dat risico dragen: ik kan de maandelijkse lasten van mijn salaris betalen. Ik moet dan wel snijden natuurlijk: in mijn uitgaven of in mijn maandelijkse investeringen. Als ik tegelijk mijn baan verlies, kan ik nog altijd het huis verkopen. Dat moet lukken zonder problematische restschuld. De schuld is dan namelijk sowieso lager dan 60% van de huidige waarde.

Herfinancieren

Ander risico is dat het blijkbaar gebruikelijk is, dat je na vijf jaar opnieuw moet financieren. Dus er wordt niet alleen een nieuw rentepercentage vastgesteld (dat zomaar hoger zou kunnen zijn), maar er wordt opnieuw bekeken of ze het überhaupt wel willen financieren.

Part of the process

Dit risico vind ik een stuk lastiger. Ik denk dat het allemaal wel te behappen is, ook al omdat de schuld over vijf jaar nog maar 56% van de huidige waarde is, maar dit is voor mij minder helder dan het risico dat er geen huur binnenkomt. Ik laat het daarom lekker in mijn achterhoofd sudderen. Dat is allemaal part of the process.

Leverage

Het is trouwens geen magic. Het is leverage (of hefboomwerking).

Leverage!

En voor wie denkt: maar jullie wilden toch een extra huis? Klopt! Meneer kan het geld waarmee ik hem uitkoop leveragen en een nieuw verhuurhuis kopen.

PS

Inmiddels denken we dat een andere constructie om te leveragen toch slimmer is. Dus dat gaan we nu weer even uitzoeken (maar ja, dit blogje was al zo goed als klaar, en zoals gezegd: het is allemaal part of the process).

Update verhuurhuis

Twaalf keer is de huur van ons gezamenlijke verhuurhuis gestort. Aan het einde van deze maand zit het eerste jaar met huurders erop. Slechts één keer kwam de betaling te laat, één dag maar. Na een whatsappje werd het direct overgemaakt. Wat dat betreft was het goed saai.

Reparaties 

Iets minder saai was het op reparatiegebied. Dat is geen understatement, het was gewoon écht iets minder saai. Drie klussen moesten we (laten) klaren:

• het lekkende dak (oké, dat was best heftig), 
• een doorzakkend toiletvloertje (klinkt erger dan het was), 
• én een net iets te vaak in storing schietende verwarmingsketel.

Kosten

Het lekkende dak viel onder de garantie. We hadden vlak daarvoor immers het dak laten vernieuwen. Het doorzakkend toiletvloertje heeft Meneer Money Wenkbrauw zelf opgelost; dat was een klusje van niks. Alleen voor de ketelreparatie hebben we betaald, € 70. Dat kon makkelijk uit de reservering die we voor reparatie en onderhoud hebben.
Andere kosten zoals OZB en dergelijke gaan ook uit een reservering.

Huurder

We hebben een adequate huurder. Zo kon ze prima zelf de ketel resetten als die in storing sprong, maar ze was - toen er wat vaker achter elkaar storingen kwamen - wel zo slim om ons even te waarschuwen. Terwijl ze er nog warmpjes bij zat, konden wij zonder al te veel stress een monteur regelen. O, dat is waar ook: daar heeft ze zelfs nog bij geholpen.

Nieuwjaarswensen

We hebben dus ook goed contact met onze huurder. Meestal is het trouwens saai en is er geen contact: geen nieuws is goed nieuws. Behalve over bovenstaande punten hebben we alleen rond Oud&Nieuw contact gehad en vrolijke nieuwjaarswensen uitgewisseld.

Waarde

In het afgelopen jaar steeg de waarde van het huis licht (na het initiële sprongetje door de klussen die we hebben (laten) doen). Dat had minder saai gemogen, maar we hadden er niet op gerekend en een stijging is een stijging; mooi meegenomen.

Saai en goed

Ons eerste gezamenlijke verhuurjaar was saai en dus goed.

Ander huis

Voor Meneer Money Wenkbrauw was het trouwens minder saai rond de flat die hij in zijn eentje verhuurt. Vlak voor we op een koude decemberavond in het weekend aan een vervroegd kerstdiner met zijn familie schoven, kreeg hij een telefoontje over een lekkende verwarmingsketel.

Geen monteur

Er was op dat moment geen monteur te vinden en even zag het ernaar uit dat de huurders het hele weekend in de kou zouden zitten. Dat kon natuurlijk niet. We waren al bijna onderweg met onze elektrische kacheltjes. Maar ook hier adequate huurders die in overleg zelf voor een tijdelijke oplossing zorgden. Konden we toch aanschuiven bij dat diner.

Knijpen

We knijpen in onze handen met deze huurders en zijn tevreden over de investering die we gedaan hebben.

Hoeveel passief inkomen levert een verhuurhuis op?

In mijn post van 20 oktober concludeerde ik dat een verhuurhuis na een wat actievere opstartfase wel degelijk passief inkomen oplevert. Fijn!
Maar hoeveel passief inkomen levert zo'n verhuurhuis nou op? En wat kost het? Best wel wat (2x).
Ik geef je de cijfers van ons verhuurhuis.

Opbrengsten en verdeling

We verhuren het huis voor 999 euro per maand. Daarvan gaat 139 euro naar de spaarrekening die reservering JV-straat heet. Van de 860 euro die overblijft, gaat 344 euro naar de bankrekening van Mevrouw Money Wenkbrauw en de rest naar de bankrekening van Meneer Money Wenkbrauw.
De reservering is bedoeld voor jaarlijks terugkerende kosten zoals OZB en voor onderhoud.

Rendement

Om dit passieve inkomen te genereren investeerden we ongeveer 145.000 euro (Meneer 60% daarvan en Mevrouw 40%). Per jaar is de netto-huuropbrengst (dat is na aftrek van de reservering) 10.320 euro. Het rendement is dus ruim 7%. Daarbij neem ik de waardeontwikkeling van het verhuurhuis niet mee en ook de vermogensbelasting niet (omdat ik die ook betaal als het geld op mijn bankrekening niks staat te doen).
Zeven procent is een mooi rendement, vind ik.

Hoe passief is een verhuurhuis?

"Verhuur een huis," zeiden ze. "Da's achteroverleunen en het geld binnen laten stromen," zeiden ze.

Nou in eerste instantie was er van achteroverleunen geen sprake en stroomde er van alles naar binnen (rekeningen, water, ...) behalve geld.

Kopen

Er was het kopen van het huis. Zoeken, selecteren, bezichtigen, rekenen, bieden, naar de notaris. Dat doe je niet op een achternamiddag in je luie stoel, zeker niet in de huidige markt.

Klussen

Er waren de klussen. Ingecalculeerd: ja, passief: nee. Bovendien blijkt klussen voor onbekenden minder leuk dan aan je eigen woning. Als klap op de vuurpijl bleek een klus die we uitbesteed hadden, niet goed uitgevoerd te zijn. Niet lang nadat het nieuwe dak was gelegd, belde de huurder. "Het water komt net zo hard naar binnen als het uit de hemel komt vallen: met bakken." Ze overdreef geen spat.

Regelen

Er was het regelen. De verzekering regelen viel tegen. Onbetaalde rekeningen van vorige bewoners zijn ook een dingetje. Zeker als ze met de noorderzon vertrokken zijn en zich niet hebben uitgeschreven. Je wil je huurders (en jezelf) niet opschepen met deurwaarders of zelfs afsluitingen door wanbetaling in het verleden.

Huurders

Er waren de huurders. Of eigenlijk waren die er niet. Dat betekende adverteren, wachten op serieuze gegadigden, het huis laten zien, uit de geïnteresseerden een goede huurder selecteren, dat soort dingen. Dat kostte nog best wat tijd. Al die tijd stroomde er geen geld binnen, het stroomde er alleen maar uit.

En nu?

Dat was allemaal in de beginperiode. De afgelopen maanden konden we behoorlijk achteroverleunen. Een keer nog kwam de huur te laat; dat kostte een telefoontje. Meneer ging een keer langs om een nieuwe thermostaat te installeren. Dat hoefde hij niet te doen, maar het was een goed contactmoment.

Conclusie

Het is misschien nog iets te vroeg om de balans op te maken; van een van de verhuurhuizen is het eerste jaarcontract nog niet afgelopen. Een tussenstand dan. Er zijn inmiddels meer passieve dan actieve maanden verstreken. De huur komt elke maand binnen.
Mijn voorlopige conclusie is dat na een aanvankelijke investering van tijd, energie en geld, een verhuurhuis inkomen oplevert dat behoorlijk passief is.

Een verhuurhuis verzekeren

Ik sluit niet zo vaak een verzekering af, eigenlijk liefst zo min mogelijk. Ik ben dus niet echt een doorgewinterde verzekeringenafsluiter, maar sommige verzekeringen, zoals een opstalverzekering, zijn noodzakelijk en die sluit ik braaf af.

Vergelijken

Echt moeilijk is het niet, maar ik ben er wel even mee bezig. Ik ga naar een vergelijkingssite, vul wat gegevens in en sorteer de resultaten op 'prijs van laag naar hoog'. Dan neus ik nog even rond op de site van de goedkoopste twee, google naar nieuws en reviews over de betreffende verzekeraars - als je 'radar' of 'kassa' als zoekwoord toevoegt krijg je soms de ergste verhalen voorgeschoteld - maar als dat allemaal niet tegenvalt, sluit ik de verzekering af.

Wil je verhuren? Geen opstalverzekering

Dat wilde ik ook doen voor ons verhuurhuis. Helaas, de meeste verzekeraars blijken te eisen dat je er zelf woont, de goedkoopste al helemaal. Wisten we dat dan niet van dat andere huis? Nee, want het eerste verhuurhuis van Meneer Money Wenkbrauw is een flat en daar wordt de verzekering geregeld door de VvE. We moesten dus gaan zoeken.

Zoeken op 'opstalverzekering' en 'verhuur' levert heel dure opties op die vaak alleen zijn af te sluiten door bedrijven. 'Verhuurhuis' is geen filteroptie op de vergelijkingssites die ik ken. Ik heb dus toch maar het lijstje van de vergelijkingssite doorgewerkt op zoek naar een verzekeraar die een verhuurhuis wil verzekeren. Dat valt nog niet mee, want de meeste sites vermelden het niet expliciet. Pas als je hun vragenlijst invult om de prijs te berekenen, gooien ze je eruit als je invult dat je er zelf niet gaat wonen. En dat is nooit de eerste vraag, maar eerder de tiende of zo.

Geen huurder? Geen opstalverzekering

Uiteindelijk vond ik er eentje die ook nog best redelijk geprijsd was. Na overleg met Meneer sloot ik de verzekering af. Yes! Gelukt! 

De euforie was maar van korte duur, want al snel kreeg ik een mailtje met de vraag om de naam van de huurder door te geven. Die hadden we nog niet, want we moesten eerst nog wat klusjes opknappen. Dat bleek een probleem. Na wat heen-en-weer-gemail en -gebel kregen we een soort dispensatie en mocht het huis tijdelijk geen bewoners hebben. Helaas duurde het wat langer dan wij hoopten en de verzekering toestond voordat we een huurder hadden. We hadden nog gehoopt een naam door te kunnen geven voor de deadline verliep (dat de huur dan pas over een of twee maanden in zou gaan, leek ons niet zo erg), maar dat lukte niet. Dus moesten we snel iets anders regelen want de verzekering werd beëindigd. We sloten een verzekering af zonder op de verhuuroptie te letten, maar die wel per dag opzegbaar was. 

Wel een huurder? Geen opstalverzekering

Toen we, niet heel veel later, een huurder hadden gevonden, sloot ik opnieuw een opstalverzekering af bij de vorige verzekeraar. Ik verwachtte een mailtje met de vraag om de naam van de huurders, maar de telefoon ging:

"Met Mevrouw Money Wenkbrauw."

"Met verzekeruzelf. U heeft bij ons een opstalverzekering afgesloten, maar ik begrijp dat u er niet zelf gaat wonen?"

"Dat klopt."

"Dat kan niet bij ons."

"Maar ik heb een paar maanden geleden nog zo'n verzekering bij u afgesloten."

"Dat kan, maar dat doen we nu niet meer."

"Maar waarom melden jullie dat dan niet automatisch als ik dat invul op de site?"

Dat wist de jongeman ook niet, het kon gewoon echt niet.

De moed zakte wel een beetje in mijn schoenen. Ik trapte hem er weer uit en vol goede moed - ahum - heb ik weer een middagje zitten zoeken en bellen. 

Toch een opstalverzekering

Ik vond twee dure opties en een redelijk betaalbare (bijna twee keer zo goedkoop als die andere twee). Die laatste heb ik afgesloten, bij FBTO.

Mijn conclusie

Het is niet eenvoudig een opstalverzekering af te sluiten voor een verhuurhuis, maar het kan wel. En ook hier geldt: vergelijken loont, al is dat ook niet makkelijk.
Weer wat geleerd, en we weten het nu voor een eventuele volgende keer.

Ik ben wel benieuwd of er lezers zijn die ook verhuren met vergelijkbare of juist heel andere ervaringen.

(Nog) een verhuurhuis

We kochten eind 2018 dus een tweede huis, Meneer en Mevrouw, samen. Het is een gezamenlijke investering, en dat terwijl we onze financiën het liefst zo gescheiden mogelijk houden. We hebben bijvoorbeeld allebei aandelen, maar niet samen. We hadden niet eens een gezamenlijke spaarrekening. Nu wel, maar alleen voor reserveringen voor dat tweede huis.

Met liefde gescheiden

Het idee daarachter is dat we met liefde hier en nu alles delen. De kosten van ons gezamenlijke leven verdelen we naar rato van inkomen (actief en passief); onze vermogens houden we gescheiden. 

Dat betekende tot voor kort dat we ook niet samen een huis wilden kopen als investering. Maar ik wilde toch wel erg graag ook zo'n investering doen en Meneer wilde ook wel een tweede verhuurhuis erbij. Apart hadden we daar (nog) niet genoeg geld voor. Samen wel. Toen hebben we er nog eens naar gekeken en het volgende bedacht.

60-40

We hebben het huis niet fiftyfifty gekocht. Meneer heeft 60% betaald en ik 40%. Dat betekent dat Meneer 'in de lead' is. Mochten we het ergens echt niet over eens worden (wat we niet van plan zijn), dan beslist hij. Mochten we de boedel ooit moeten verdelen (wat we niet van plan zijn), dan is het het meest logische dat hij me uitkoopt. 

Alle baten en lasten gaan vanzelfsprekend ook volgens de verdeelsleutel 60-40.

Bod geaccepteerd en ingetrokken

Toen we dat eenmaal bedacht hadden, konden we weer op huizenjacht. We screenden flink wat huizen en bezochten er ook best wel wat. We deden een paar keer een bod - iedere keer spannend - en werden het niet. En toen deden we een bod en werden het wel. We keken nog eens goed naar de opgegeven vierkante meters (waarop we de potentiële huurprijs en dus ons bod gebaseerd hadden) en vroegen ons ineens af of het getal wel klopte. We gingen opnieuw langs met een meetlint. Het klopte niet, ruim niet, en dus annuleerden we de koop.

Hadden we dat niet moeten checken voor we het bod deden? Ja, natuurlijk. Maar het is een markt waarin je snel moet schakelen en we gingen uit van de betrouwbaarheid van de gegevens van de makelaar (plus of min 10%, of eigenlijk alleen min 10% want we hebben nog nooit meegemaakt dat het huis groter bleek dan opgegeven). Dat was dus een leerpuntje. Gelukkig zaten we nergens aan vast en hoefden we zelfs niet in de strijd te gooien dat we verkeerd geïnformeerd waren. Dat zagen ze zelf ook wel in.

De volgende

We hadden, zodra we doorhadden dat er waarschijnlijk iets niet goed zat, al een bod gedaan op de volgende op ons lijstje. En ja hoor: ook daar werden we het. Het hielp enorm dat we geen voorbehoud hoefden te maken. Bouwkundig was er het een en ander te doen, dat hadden we zelf al gezien en daar hadden we rekening mee gehouden in ons bod. Financieel hoefden we ook geen voorbehoud te maken, want we hebben het zonder hypotheek gekocht.

Rollercoaster

Dat was best een rollercoaster: blijdschap om het geaccepteerde bod, spanning omdat het nu echt zou gaan gebeuren, stress omdat het misschien wel niet klopte, teleurstelling dat het echt niet klopte, opluchting dat we nergens aan vast zaten, maar ook wel weer jammer dat we niks hadden, en toen toch weer blijdschap (en spanning) om het volgende geaccepteerde bod.

Verhuren: het vervolg

Meneer heeft nu bijna vijf maanden huurders. Hoe gaat dat?

De huur:  een tikje onregelmatig

Ik schreef al eerder dat de huur voor oktober te laat werd betaald. Die voor november was op het nippertje: de 31e, maar op tijd is op tijd. De huur voor december was drie dagen te laat, die voor januari echter kwam al op 17 december - met een berichtje erbij dat ze zeker wilden weten dat het goed zou gaan rond kerst. De huur voor februari is inmiddels ook al gestort.

Dat gaat dus behoorlijk goed. Enige puntje is dat het er nog steeds op lijkt dat ze geen automatische overschrijving hebben. Als ze dat wel hebben kun je er net iets zekerder van zijn dat de huur elke maand op tijd komt, maar checken moet je het toch dus het maakt niet heel veel uit.

Alles keurig

Meneer is in november even langs geweest om de ketel en verwarming te checken. Met de cv-installatie was alles goed en verder zag het er ook allemaal keurig uit. Dat was wel fijn om te zien.

Ik vind het heel spannend allemaal.

Saai en spannend

Het is dus eigenlijk heel saai en dat is precies de bedoeling. Toch is er wel spannend nieuws van het verhuurfront: we hebben inmiddels nog een huis gekocht om te verhuren. Ja, je leest het goed: 'we' - samen dus - en 'huis' in plaats van appartement. Behoorlijk anders. Ik vind het heel spannend allemaal. Binnenkort zal ik er wat meer over schrijven.

De eerste maand huurders

Meneer heeft nu een maand huurders. Hoe ging dat tot nu toe? Er waren twee incidenten en geen rechtsbijstandsverzekering.

1. De schotel

Al heel snel begon het. Na een week kreeg Meneer een berichtje van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dat er een schotel was geplaatst en dat dat niet mocht, of die per ommegaande weggehaald kon worden.

Het stond niet in de regels maar was ooit besloten in een VvE-vergadering. Meneer kreeg desgevraagd (of eigenlijk desgezeurd maar eerlijk is eerlijk: hij had ze ook zelf kunnen opzoeken via inloggen op een site) een kopie van de notulen van die vergadering, zodat hij precies kon zien wat er besloten was. Dat kwam neer op: Schotels die al hangen mogen blijven. Er mogen geen nieuwe aan de gevel worden gemonteerd. Op zich een begrijpelijke afspraak als je de uitstraling van je flatgebouw een beetje netjes wil houden.

Dus stuurde Meneer een berichtje aan de huurders met het verzoek de schotel van de gevel te halen, en de suggestie hem op het balkon te zetten. Er kwam direct een berichtje terug: "Sorry we wisten niet dat het niet mocht. Omdat er ook andere schotels hangen dachten we dat het mocht." (Maar dan in het Engels). Dat heeft Meneer even uitgelegd en ze hebben hem direct op het balkon gezet, zo veel mogelijk uit het zicht.

Er kwam nog een bericht van de VvE. Dat de schotel nog niet weg was. Toen heeft Meneer geantwoord dat hij niet meer aan de gevel hangt en uit het zicht geplaatst is, en dat dat niet te verbieden is. Daarop heeft hij niets meer gehoord.
Al met al snel en zonder al te veel moeite opgelost, naar we hopen ook tot tevredenheid van de buren.

We hebben nog wel even gecheckt of er nog andere besluiten uit de VvE zijn met dergelijke consequenties. Dat lijkt niet zo te zijn. Een kleine les voor een volgende flat: even vragen hoe besluiten van de VvE verwerkt worden: komen die in de regels terecht of is er een besluitenlijst (dat bleek hier uiteindelijk het geval).

2. De huur

Op 1 oktober stond de huur niet op zijn rekening, terwijl in het contract staat dat de huur voor het begin van de maand betaald moet zijn. 2 Oktober stond de huur niet op zijn rekening. 3 Oktober stond de huur niet op zijn rekening. 4 Oktober eind van de ochtend stond de huur niet op zijn rekening.

O jee. De nachtmerrie van de niet-betalende huurders zou toch geen werkelijkheid worden? Meneer stuurde een berichtje. Er volgde direct excuus en een uur later werd de huur bijgeschreven op zijn rekening. Nou ja, de huur min een tientje. Raar. Ook dat werd snel gecorrigeerd met excuses. Meneer heeft wel even benadrukt dat de huur volgende keer vóór de eerste van de maand betaald moet zijn, en graag in één keer het goede bedrag. Hij heeft ze aangeraden een automatische overschrijving te nemen.

Op zich werd alles snel gecorrigeerd. We denken zelfs dat het eerste bedrag al onderweg was voordat Meneer ernaar vroeg. Maar toch. Ik moet nog even zien of het volgende keer goed gaat. Want als je elke keer om de huur moet vragen is dat niet relaxed. Voorlopig heeft Meneer er alle vertrouwen in dat ze het vanaf nu goed doen.

Rechtsbijstandverzekering

In de reacties bij een eerder blog werd gevraagd of Meneer hiervoor een rechtsbijstandverzekering heeft. Goede vraag (dank LeLe). Die heeft Meneer niet. Is dat een bewuste keuze? Ja en Nee (oeps). Ja, omdat we heel bewust zo min mogelijk verzekeringen hebben. We verzekeren ons alleen voor dingen die noodzakelijk zijn en die we niet zelf kunnen betalen. Nee, omdat we toen Meneer ging investeren niet expliciet hebben heroverwogen of dit nodig was.

Dat hebben we nu wel gedaan. Het is niet nodig. We hebben in onze omgeving een paar juristen die ons in ieder geval van een eerste advies kunnen voorzien. De eerste stappen zoals een betalingsherinnering en zelfs een ingebrekestelling hebben we al eerder voor andere zaken succesvol doorlopen. Dat kunnen we zonder betaalde juridische bijstand. Verder heeft Meneer behoorlijk wat reserves om goede rechtsbijstand te kunnen betalen. En ja, we weten wat dat ongeveer kost. Het zal een flink gat slaan, maar hij kan het risico nemen.

Huurders

"Flat volledig uitgewoond" "Huisbaas het haasje bij hennepteelt" "Huurder met drankprobleem zorgt voor ellende" "Vijf gezinnen in een driekamerflat" "Vertrokken met de noorderzonder-te-betalen"

Zoals ik gisteren schreef: ik ben in staat allerlei nare scenario's levendig op mijn netvlies te toveren. Ook als het gaat om wat er allemaal mis kan gaan met huurders. Daar helpen bovenstaande koppen en uitspraken niet bij. Of wel. Want we hebben ons best gedaan om het risico te beperken.

Een te dure auto is een alarmbel

Meneer laat potentiële huurders een vragenlijst invullen. Hij vraagt naar inkomen, telefoonnummers van werkgevers en vorige huisbazen, wat voor auto mensen rijden (een te dure auto is een alarmbel), en zo nog wat dingen. Best wel veel. Maar hij geeft de uiteindelijke huurders ook de beschikking over iets waar hij ruim honderdduizend euro in heeft geïnvesteerd. Dat is ook best wel veel.

Even zweten

Je moet trouwens wel potentiële huurders hebben. De eerste maand dat de flat op de verhuursite stond, liep het nou niet bepaald storm. Dat was ook wel spannend. Want geen huurders betekent zeker geen overlast, maar ook geen inkomen. Dus toen de reacties uitbleven was het even zweten. En toen de eerste geïnteresseerden na toesturen van de vragenlijst niet meer reageerden, was de verleiding groot om die vragenlijst dan maar te laten zitten. Toch maar niet gedaan. We waren nog aan het klussen en schoonmaken. Als dat klaar is zien we wel.

Vakantie

In augustus kwamen onze toekomstige huurders blijkbaar terug van vakantie. De aanvragen stroomden binnen. Niet allemaal vulden ze de vragenlijst in. Dat was meteen de eerste selectie. Er kwamen er genoeg terug, en daarvan waren er ook genoeg met de 'goede' antwoorden. Een paar bezichtigingen gepland en toen huurders geselecteerd, contract getekend, geholpen met aanvragen van energie en water, en sinds 1 september heeft Meneer huurders.

Energie voor de verhuurflat

Zoals al eerder opgemerkt moest er ook een tijdelijk contract komen voor de energie. Het is wel prettig als je wat muziek kunt draaien als je - ik noem maar wat- eindeloos de keukenkraan aan het vervangen bent. Of dat je een lampje aan kunt doen als er potentiële huurders naar de flat komen kijken.

Energiecontract met korte opzegtermijn

Een 'normaal' energiecontract sluit je af voor minimaal een jaar. We wisten wel dat het ook anders kon via een leegstandscontract of iets dergelijks, maar niet precies hoe. Meestal zijn we van het uitzoeken op internet van dat soort dingen. Maar dit keer niet. Meneer Money Wenkbrauw heeft gewoon gebeld met een energiebedrijf en uitgelegd wat hij nodig had: een energiecontract met een korte opzegtermijn.

Direct of zes dagen

Dat heet inderdaad leegstandscontract en was makkelijk af te sluiten. Volgens de mevrouw aan de telefoon per direct op te zeggen, in de voorwaarden bleek een opzegtermijn van zes dagen te staan, maar in de praktijk is het contract direct beëindigd toen de huurders een energiecontract afsloten.

De meter zal niet teruggelopen zijn

Verder kreeg Meneer Money Wenkbrauw het verzoek om een foto van de meterstanden op te sturen, want de laatst bekende meterstand lag na de meterstand die hij had doorgegeven. De meter zal niet teruggelopen zijn, maar helemaal rond is ook niet zo geloofwaardig (hoewel: behoorlijk oude meter, vijf cijfertjes, het zou heel eventueel kunnen). Hoe dan ook, ze hebben zelf de correcte meterstand af kunnen lezen op de foto.

Eitje

Hoewel hij telefonisch had afgesproken dat het maandbedrag op het minimum van 50 euro gezet zou worden, zag Meneer toen hij inlogde dat het op 130 stond. Gelukkig kon hij dat zelf aanpassen. Van die 50 euro heeft hij nog €21,49 teruggekregen. Dat ging allemaal heel netjes en vlot.
Energie was dus een eitje.

Water (en een kraan) voor de verhuurflat

Verreweg het grootste deel van het passieve inkomen van Meneer bestaat uit de opbrengsten van zijn verhuurflat. Daarom pak ik in deze blogpost het verhaal over dat flatje weer op. Eerder schreef ik al over dat het vinden van een notaris nog geen makkie was, en dat door het klussen en schoonmaken het allemaal wat minder passief startte dan 'slapend rijk worden', en ... dat het water misschien afgesloten zou worden.

Meneer belde met het waterbedrijf. 

"Van dat adres staat nog een flink bedrag open." Meneer legde uit dat hij de nieuwe eigenaar is. Dat hij dus niet de oude rekeningen wilde betalen, maar wel graag de wateraansluiting wilde behouden.
Dat kon. Dan moest hij zich schriftelijk aanmelden. Dat kost twintig euro. Tien euro meer dan aanmelden via de site. Maar aanmelden via de site ging niet vanwege de betalingsachterstand van de vorige bewoners. Op het totale bedrag maakt het natuurlijk geen flaus aus, maar ik vind het best veel: 20 euro voor aanmelden bij het waterbedrijf.

Een paar dagen nadat de nieuwe huurders zich hadden aangemeld kreeg Meneer Money Wenkbrauw de afrekening: €30,15 totaal: €0,00 voor 0 kuub water, 40 dagen aansluiting (€8,29), precario (€1,83)) en de de al gemelde aanmeldkosten (€20,03). (We hadden natuurlijk wel wat water gebruikt, maar te weinig om het af te kunnen lezen.)

Uiteindelijk ging dit redelijk makkelijk. Als online aanmelden had gekund was dat makkelijker geweest, maar een briefje sturen is nou ook weer niet zo moeilijk. En echt een grote kostenpost is het ook niet.

Nog even anekdotisch

Het lastigste was de kraan. We hebben echt wel wat ervaring met het aanleggen van kranen. We hebben de kranen hier in ons eigen huis en in ons vorige huis zelf aangelegd en dat was altijd zo gepiept. Dat was hier anders. Zo ongeveer alles wat er mis kan gaan bij het aansluiten van een kraan, ging mis die dag.

Kraan 1

De eerste kraan die we gekocht hadden bleek niet te kunnen draaien. Dat wilden we wel. Vergissing, kan gebeuren. We kwamen er gelukkig wel meteen achter dat de koudwaterleiding andere afmetingen had dan de warmwaterleiding. We moesten toch terug om de kraan te ruilen, konden we meteen andere verloopstukjes halen. Dat was 1.

Kraan 2

Bij de volgende kraan kozen we, tegen ons oorspronkelijke plan in, voor de goedkoopste. We hadden eerder bedacht dat niet te doen omdat we niet na een paar maanden de kraan willen moeten repareren. Maar ja: die eerste kraan was van een goed merk en een behoorlijke prijs en had toch ook niet wat we zochten, dus ... kwamen we erachter dat aan goedkope kranen -of in ieder geval aan deze- niet de korte stukjes flexibele slang zitten om aan te sluiten. Dat moesten we zelf doen. Volgens de instructie mochten we die stukjes alleen met de hand vastdraaien en dus niet met een sleutel. Nou dat werd niets, het bleef lekken. Dat was 2.

Kraan 3

De volgende kraan was weer een wat duurdere. Een mooi hoog model. Te hoog bleek. Het aanrechtblad waarop de kraan geconstrueerd moest worden was nogal dun en wat we ook probeerden om de boel te verstevigen de kraan bleef wiebelen. Dat was 3.

Kraan 4

We durfden eigenlijk niet meer terug naar de bouwmarkt. Ze moesten daar onderhand denken dat we gek waren. Het was zo'n bloedhete dag waarop niemand het in zijn hoofd haalt om te gaan klussen. We waren steeds zo ongeveer de enige klant in de winkel dus ze wisten echt wel wie we waren. We hadden bij het ruilen van kraan 1 voor kraan 2 nog een ijsje gekregen.
Maar ja: een wiebelende kraan in een huurhuis is vragen om problemen. Dus met lood in onze schoenen leverden we ook deze kraan in. Gelukkig stond er een andere mevrouw dan eerder. We vroegen meteen toch maar even naar de kraan die we eigenlijk als eerste hadden willen kopen, maar die we niet hadden kunnen vinden.
"Ja hoor die is er nog wel." De mevrouw liep even met ons mee. Om erachter te komen waarom we hem niet hadden kunnen vinden: hij lag op de verkeerde plek, bij de badkamerkranen. Dat is hem geworden. Kraan nummer 4. Hij kan draaien, lekt niet en zit stevig als een huis.

Ongeopende post

Meneer Money Wenkbrauw gaat zo dadelijk het waterbedrijf bellen. Normaal gesproken zou hij zich via de site aanmelden. Maar we vonden zaterdagavond een reden om zo snel mogelijk contact met het waterbedrijf op te nemen.

Nuttig verlengstuk

Voor de sloten waar we geen sleutels van hebben, hadden we al een slotenmaker besteld. Maar Meneer zag later dat hij de brievenbus misschien wel zelf open kon maken. Als hij via de klep bij de schroef zou kunnen komen waarmee het slotje vastzat ... Daarvoor moest hij een heel lange schroevendraaier hebben. Die had hij (had dat verlengstuk dat hij ooit had gekocht eindelijk nut). Er moest eerst wat post uit.

Bomvol

De brievenbus zat bomvol. De postbode had echt zijn best gedaan om de laatste brieven er nog in te kunnen proppen. Ik heb ze er weer uit gepeuterd. En toen kwamen we ze tegen: aanmaningsbrieven en laatste waarschuwingen. Onder andere van het waterbedrijf.

"Laatste kans om te betalen, 

anders wordt u afgesloten."

Veiling

We wisten al dat de vorige eigenaar het huis bij een veiling had gekocht. Dat is meestal geen goed teken voor de eigenaren daarvoor. Maar als je dan zo die aanmaningen en waarschuwingen bij elkaar ziet, komt het toch even hard aan. Vooral omdat ik net had lopen klussen in een kamer met een roze muur met stickers erop. Duidelijk een kleinemeisjeskamer. We balen er een beetje van, want roze muren zijn niet echt goed verhuurbaar en dus is het extra werk. Maar nu moest ik vooral even aan dat kleine meisje denken.  Misschien is ze wel met haar ouders uit huis gezet. Ik kan alleen maar hopen dat het netjes gebeurd is, dat er al een andere goedkopere woonruimte was gevonden, dat er hulp was om uit de schulden te komen.


Hulp nodig bij schulden? Meld je aan bij Schuldhulpmaatje. Het is gratis. 

Tot zover het passieve gedeelte van passief inkomen

Pfff, een hele dag klussen en schoonmaken hebben we erop zitten. Gister naar de notaris, vandaag meteen begonnen met klussen in het eerste verhuurhuis van Meneer Money Wenkbrauw. Geen lijken in de kast (en ook niet in de berging). Ze hadden wel zomaar kunnen ontstaan daar, want de elektriciteitsinstallatie is een janboel. Dat is inmiddels al een stuk beter (maar nog niet helemaal af).

We zijn best wel moe van vandaag, maar toch ook nog wel energiek. Dat komt denk ik doordat we het spannend vinden, maar vooralsnog wel leuk spannend. De ene keer zegt Meneer iets als: "Als we nou maar echt die huur ervoor kunnen krijgen" en de andere keer vraag ik me hardop af:  "Gaan we wel nette huurders vinden?" En er zijn nog allerlei andere spannende dingen. bijvoorbeeld Hoe goed functioneren de aanwezige koelkast en ketel, slurpen ze geen energie? Maar dan bespreken we gewoon weer hoe we dit voorbereid hebben. Natuurlijk zit er een risico aan, en daarom vinden we het ook spannend, maar we hebben er goed over nagedacht, en kunnen er nu alleen nog maar van leren.

Volgende stap

Vandaag gaat het eindelijk gebeuren. Of eigenlijk is er al veel gebeurd en wordt het vandaag bevestigd. Meneer Money Wenkbrauw gaat zijn handtekening zetten en een huis kopen. Vijf weken geleden kreeg ik een appje:

"Ik geloof dat ik net een huis heb gekocht." 

Ik was nog bij mijn ouders, even meehelpen uitpakken na de stedentrip. Het proces rond dit huis (doorrekenen, selecteren, bezichtigen, opnieuw doorrekenen, bieden) had ik daarom helemaal niet meegemaakt. Dat was voor ons allebei wel raar. Maar ja, het zou ook raar zijn als Meneer helemaal niets kon doen terwijl ik op vakantie was. En huizen worden vandaag de dag snel verkocht.

Regelen

De afgelopen weken was Meneer bezig met het regelen van enkele zaken:
Eerst met het koopcontract. Daar hadden ze mij in eerste instantie ook ingezet, maar Meneer Money Wenkbrauw koopt dit pand alleen.

Dus ik moest eruit. 

(Dat wil zeggen: uit het contract. Hij koopt het formeel alleen. Ik kijk en denk natuurlijk wel mee, twee weten meer dan een, en zo leren we er allebei van.)
Er was ook iets met de reglementen van de Vereniging van Eigenaren. Op de een of andere manier was het moeilijk voor de (makelaar van de) verkopers om die op te sturen, maar er stond wel in het contract dat Meneer die ontvangen zou hebben.

Notaris

Vervolgens zocht hij een goedkope en snelle notaris. Dat viel niet mee, écht goedkoop is er geeneen, en snel lukt al helemaal niet. Maar hij heeft er nu een, de afspraak is vanmiddag, en dit is de eerste notaris in ons leven die geen fouten in de concept-akte heeft gemaakt. Ook nieuw voor ons waren de passages over de Vereniging van Eigenaren. Daar hoefden we verder niet zoveel mee bleek, maar die hebben we natuurlijk wel even goed bestudeerd.

Sloten

Verder heeft hij wat vooronderzoek gedaan naar slotenmakers. De sleutels van de brievenbus en de berging zijn namelijk kwijt. De berging heeft hij dus nooit geïnspecteerd. Wie weet ligt er nog een verrassing in.

Als het maar een leuke is!

Energie

Ook moest hij op zoek naar een goedkoop energiecontract met een korte opzegtermijn. We willen namelijk niet dat het adres afgesloten wordt. Dat kost een hoop geld en bovendien hebben we ook wat elektriciteit nodig als we het huis verhuurklaar gaan maken. Een paar klusjes, wat witte verf, dat soort dingen, en dan is het toch handig als er stroom is. Al is het alleen maar voor de muziek (maar waarschijnlijk ook het opladen van de accu van de schroefmachine, en de stofzuiger).

Hoe bezichtigen wij een woning?

Het was even inkomen, maar inmiddels hebben we een soort routine ontwikkeld als het gaat om het bezichtigen van een woning. Die zal zich misschien nog wel verder ontwikkelen, want 8 bezichtigingen is nou ook weer niet een aantal waardoor je kunt zeggen ‘nu hebben we alles wel gezien en weten we hoe het moet’ Maar dit is het tot nu toe:

1. De buurt

Als we naar een bezichtiging rijden en in de buurt komen, letten we op hoe het eruit ziet: Is er graffiti, zwerfvuil, beschadigd straatmeubilair? Dat soort dingen. Ook kijken we naar voorzieningen als winkels, ov-haltes, speelplekken. Is er groen in de buurt, zijn de straten druk, hoeveel lawaai is er, zijn er voldoende parkeerplekken? Wordt er geklust in de buurt, worden er straten, winkels of huizen opgenknapt? Veel dingen die we ook online kunnen zien, maar als we er toch zijn is het fijn om een live-indruk te krijgen.

2. Buitenonderhoud

Als we er zijn (en toch op de makelaar moeten wachten) kijken we altijd even hoe (het schilderwerk van) de dakgoot of boeiboord eruit ziet en vergelijken dat met de buren. Het is een indicatie voor hoe actief de vve is (die is meestal per travee georganiseerd). We kijken naar de kozijnen van het betreffende appartement en natuurlijk letten we ook op scheuren en zo. En we kijken even of het het lelijkste huis in de straat is.

3. Geur 

Als we binnenkomen letten we op hoe het ruikt. Een muffe geur kan duiden op vocht- en schimmelproblemen, en dan kun je checken of dat te maken heeft met gedrag (dichtgetapete ventilatieroosters, we zijn ze al tegen gekomen) of dat het een structureel probleem is.

4. Algemeen

We kijken of en hoe er geïsoleerd is, en letten op vochtproblemen (ook als het goed ruikt). We vragen of we even een blik in de meterkast en kruipruimte (grondgebonden woning) mogen werpen. We vragen naar de energierekening, daar krijgen we overigens lang niet altijd een antwoord op (net als op de vraag naar de huidige huur).

Het schilderwerk, vooral dat van buiten, bekijken we nog eens goed, nemen we meteen het hang- en sluitwerk mee. Soms zijn het kunststof kozijnen, dan kijken we naar verkleuring (oude kunststof kozijnen kunnen naast verkleuren ook bros worden) en aansluiting. Laatst waren er allemaal gaatjes in de kunststof kozijnen geboord, dat is volgens mij ook niet goed, maar dat moet ik nog even uitzoeken.

Verder: Hoe is de verwarming geregeld? Hoe ziet de ketel eruit (als die er is). Zien we (gerepareerde) scheuren in muren? Hoe gehorig is het? Hoe is de vloer? Hoe is de indeling? Hoe ruim of krap zijn de ruimtes? Welke wanden zijn dragend en welke niet (en hoe zijn die dan geconstrueerd?) Is de indeling, indien ‘nodig’ relatief eenvoudig aan te passen?

4. Keuken

Hoe praktisch is de keuken? Welke apparaten zitten erin? We hebben bijvoorbeeld al een keer gehad dat er geen koelkast in zat (het was onbewoond). Dat valt niet direct op omdat je ervan uit gaat dat er een koelkast is, meestal ingebouwd. Maar als die er niet is, en ook niet zo makkelijk ingebouwd kan worden moet hij nog ergens staan en dat gaat dan ten koste van berg- of loopruimte.

Verder is een afzuigkap ook wel prettig (kan natuurlijk altijd aangelegd worden, maar dat is in verband met de afvoer net ingewikkelder dan de meeste apparaten).

We kijken ook of er ergens een eettafel kan staan. Dat hoeft niet per se en dat hoeft ook niet per se in de keuken. Maar het is wel goed om te weten.

5. Douche

Ook hier letten we weer op vochtproblemen. Is de douche recent geschilderd? Mogelijk is dat om schimmelplekken weg te werken. Is er een (mogelijkheid tot) luchtafvoer? Verder natuurlijk indeling, bruikbaarheid. Soms staat de wasmachine in de badkamer, soms niet. Er moet in ieder geval ergens een plekje voor (te maken) zijn.

Laatst kregen we ook de tip om afvoeren te controleren, ook in de keuken. Dat hebben we nog niet gedaan, maar gaan we zeker doen als de woning echt interessant is. Gewoon even de kraan vol open om te zien of het water goed wegstroomt.

6. Berging

Tot slot lopen we nog even de berging in, vooral om een indruk te krijgen van de netheid.

We stellen op veel van deze punten ook vragen aan de makelaar of eigenaar. Hun antwoorden combineren we met onze eigen waarneming. We vragen ook altijd de papieren van de vve op.

Veel maar niet genoeg

Het is, met de toelichting, best wel een lange lijst geworden. Toch gaat dit om een eerste indruk, een goede eerste indruk, dat wel. Maar ik zou op basis van zo’n eerste bezichtiging niet meteen tot kopen over willen gaan. Soms wordt dat echter wel gevraagd. Dan is er een Open huis, en dan mag je daarna bieden, een afspraak maken voor een tweede bezichtiging lukt niet. Als we straks echt willen gaan kopen, moeten we onze bezichtigingsstrategie voor dat soort panden aanpassen. Belangrijkste daarbij blijft dat je je niet gek laat maken. We hebben daarbij het geluk dat er voor ons nauwelijks druk is. Het gaat niet om ons eigen woongenot, emotie speelt veel minder een rol.

Missen we essentiële punten? Hebben jullie nog tips?