Ik tekende een wurgcontract

Afgelopen week zette ik mijn handtekening onder iets wat toch een beetje voelt als een wurgcontract. En ik deed het vrijwillig. Nou ja, ik had er eerder vrijwillig voor gekozen en vond dat ik er nu niet meer onderuit kon. Én ik dacht ook, zonder op te zoeken hoeveel, dat het nogal wat zou kosten om te cancelen. Op het laatste moment overwoog ik nog even een kuchje voor te wenden om mezelf meer tijd te geven, maar dat past toch echt niet bij mij.  

Goed nagedacht

Ik dacht dat ik goed over de hypotheek had nagedacht. En dat had ik ook. Ik blogde er eerder over en dacht er na dat blog nog verder over door. Kort door de bocht waren mijn conclusies:

• Door te leveragen met een hypotheek kan ik meer rendement halen.
• De risico's zijn voor mij acceptabel.

Doorpakken

Ik had er in het algemeen dus goed over nagedacht en toen ik er eenmaal uit was, wilde ik ook doorpakken. We kozen een hypotheekadviseur en zaten erbovenop om de voortgang erin te houden. Toen kwam het aanbod.

Voorwaarden

Financieel was het aanbod goed te doen, sloot het aan bij mijn eerdere verwachtingen. Qua voorwaarden was het een ander verhaal. De voorwaarden waarvan ik bedacht had dat ze belangrijk waren (extra aflossingsmogelijkheden en zo) waren prima. Maar een aantal andere voorwaarden vond ik best heftig.

Soggende struisvogel

Ik stortte me op één van die voorwaarden, een principieel privacypuntje maar geen dealbreaker. Ik ging er flink over in discussie met Obvion. Een soort combinatie van het oude soggen (studieontwijkend gedrag vertonen) en struisvogelpolitiek: als ik me hiermee bezighield, hoefde ik (nog) niet naar die andere voorwaarden te kijken.

Het zal wel goed zijn (??)

En nu komt het: toen ik klaar was met het privacypuntje dook ik niet meer in de resterende puntjes. Nee, onder het mom van: er zijn honderden* mensen per dag die een hypotheek afsluiten, het zal wel goed zijn, liet ik het erbij zitten.

Wiel uitvinden

Nou vind ik dat soort argumenten in sommige situaties best handig. Ik hoef niet iedere keer het wiel opnieuw uit te vinden. Maar op het gebied van financiën maak ik graag mijn eigen analyses (of probeer ik op zijn minst de analyses van anderen te begrijpen). Dat deed ik hier dus niet. Echt slecht, achteraf gezien, zeker voor iemand die zich Mevrouw Money Wenkbrauw noemt.

Wachten

We stemden in met de offerte en vervolgens moesten we lang wachten tot we bij de notaris terecht konden. Ik dacht er niet meer over na (nog steeds die struisvogel). In de loop van afgelopen week, minder dan 24 uur voor de afspraak bij de notaris, kregen we de akte. Ik was aan het werk, had 's avonds verplichtingen en kon die akte dus pas de ochtend van het passeren lezen. 

Wurgcontract

Omdat in die akte een paar rare dingen stonden en werd verwezen naar de algemene voorwaarden bij het bod dat we hadden geaccepteerd, realiseerde ik me dat ik de voorwaarden die ik op het eerste gezicht heftig had gevonden klakkeloos had geaccepteerd en dat ik die dag mijn handtekening ging zetten onder een wurgcontract. [dramamodus uit].

Niet trots

Ik ben niet trots op dit proces. Het hoort wel thuis op dit blog, want het is onderdeel van mijn ontwikkeling op financieel gebied. Het leert me in ieder geval dat ik kritisch moet blijven op hoe ik dingen aanpak.

En toen?

Ik heb de notaris die dag nog een paar vragen gesteld (kom ik op terug) en de volgende dag gedaan wat ik eerder had moeten doen: alle voorwaarden die ik heftig vind op een rijtje gezet. Ik ben er nog niet uit of ik, als ik opnieuw mocht kiezen, niet meer voor een hypotheek zou gaan. Ik weet nu in ieder geval wel beter waar ik aan toe ben. 

Ik ben niet verschrikkelijk ongerust. Ik heb vertrouwen dat het goed gaat, en doordat ik nu beter weet waarvoor ik getekend heb, kan ik goed in de gaten houden wat het in de praktijk voor ons betekent. Het was dom, maar ik reken op een portie geluk en houd m'n ogen open voor signalen dat het toch niet zo goed gaat.

*Ik heb even opgezocht of dit wel klopt. In 2019 waren er meer dan 400.000 hypotheekaanvragen. Dus het zijn er nog meer, hoewel ik niet weet of elke aanvraag ook leidt tot het sluiten van een hypotheek.

Een hypotheek; best heftig

Een hypotheek op je huis vestigen is een groot ding. Je geeft een deel van je rechten en vrijheden verbonden aan het eigendom van je huis op. Daar krijg je ook wel wat voor terug: een flinke geldlening. Het is niet zo gek dat de geldgever die de lening verstrekt in ruil daarvoor zekerheden wil. Niet gek, maar wel heftig voor jou. En daarnaast zijn er ook nog voorwaarden die ik wel gek vind.

Obvion, maar dat is maar een voorbeeld

Ik bespreek hier de voorwaarden die ik beklemmend vind van onze hypotheek. Wij hebben gekozen voor een hypotheek bij Obvion en dat zijn dus ook de voorwaarden die ik bespreek. Ik vermoed dat veel van deze voorwaarden bij andere hypotheekverstrekkers vergelijkbaar zijn en dat je overal waar hieronder Obvion staat een andere hypotheekverstrekker in zou kunnen vullen. Ik heb dat voor deze blogpost niet gecontroleerd.

Mijn punt is niet dat Obvion een enge hypotheekverstrekker is. Mijn punt is, dat een hypotheek – los van de verstrekker - best wel heftig is.

Rechtstelsel

Ik ga in dit artikel uit van wat in de voorwaarden staat. Ik weet dat we in Nederland een heel aardig rechtstelsel hebben, en dat een rechter naar redelijkheid en billijkheid kijkt. Maar voor je bij een rechter bent, moet er nogal wat gebeuren en in die tussentijd kan Obvion schermen met deze voorwaarden. Ik heb er per slot van rekening zelf mijn handtekening onder gezet.

Onredelijk

Ik verwacht niet dat Obvion ons onredelijk zal behandelen. Maar Obvion stelt wel voorwaarden die in mijn ogen onredelijk zijn en waar Obvion zich op kán beroepen, zeker omdat mijn handtekening eronder staat.

Logische voorwaarden

Eerst maar even het min of meer logische:

Obvion mag het onderpand verkopen als de hypotheekgever de verplichtingen niet nakomt.

Obvion mag dus ons huis verkopen als we niet aan de verplichtingen voldoen. Dat vind ik logisch: als we niet terugbetalen, mag Obvion ervoor zorgen dat het het uitgeleende geld terugkrijgt. Dat is de essentie van een hypotheek. Logisch dus, maar wel heftig.

Opbrengst maximaliseren

Wat ik minder logisch vind: nergens in de voorwaarden worden voorwaarden aan die verkoop gesteld. Nergens staat bijvoorbeeld dat Obvion zich in alle redelijkheid zal inspannen om de opbrengst van de verkoop te maximaliseren, nergens staat dat de verkoopprijs gerelateerd moet zijn aan de geldende marktprijs (de omstandigheden in aanmerking genomen). 

Jantje van Leiden

Obvion kan zich er qua verkoop met een Jantje van Leiden vanaf maken. Alle schuld die overblijft na de verkoop, blijft gewoon mijn schuld. Natuurlijk is het ook in het belang van Obvion dat de verkoopprijs goed is, maar al het risico ligt bij mij. En ook eventuele overwaarde die eenvoudig gerealiseerd had kunnen worden, maar die Obvion niet realiseert, ben ik kwijt.

Ook minder logisch: nergens in de voorwaarden staat iets over een proces tussen het niet nakomen van verplichtingen en het verkopen van de woning. Ik zou het wel redelijk vinden om daar zaken over vast te leggen in deze voorwaarden of te verwijzen naar waar daar dingen over vastliggen. Iets over proportionaliteit, het versturen van een herinnering en bijbehorende termijnen, bijvoorbeeld

Wc-pot vervangen

In het verlengde van het verkooprecht van Obvion: Obvion mag zich bemoeien met het onderhoud van ons huis en hoe we verzekerd zijn. Obvion bepaalt dat wij ons eigen huis niet mogen verhuren. Als we een nieuwe wc-pot willen plaatsen, moeten we strikt genomen toestemming vragen aan Obvion.

Allemaal logisch omdat het invloed kan hebben op de waarde van ons huis en dus op hoe zeker het is dat Obvion zijn geld terugkrijgt. Hoe logisch ook, wel heftig. En ook hier mis ik voorwaarden. Er worden bijvoorbeeld geen randvoorwaarden gesteld aan de prijs-kwaliteitverhouding als Obvion besluit onderhoud te laten uitvoeren. Uiteraard zijn de kosten voor ons.

Voorwaarden uit de Algemene Voorwaarden die ik onredelijk vind:
Taxeren, inspectie en bezichtigen

Artikel 2 Verplichtingen van de hypotheekgever
De hypotheekgever moet 1. het onderpand 

op eigen kosten laten (her)taxeren als Obvion dat nodig vindt.

Ik zou het redelijk vinden een maximale frequentie te verbinden aan verplicht hertaxeren zonder aanleiding. Obvion kan ons hiermee flink op kosten jagen.

De hypotheekgever moet Obvion of haar gevolmachtigde voor inspectie en (her)taxatie altijd vrije toegang geven tot het onderpand.

Dat is nogal een inbreuk op onze privacy en ons eigendomsrecht. Er staat ‘altijd’ en ‘vrije toegang’. Dat betekent in principe dat het niet uitmaakt of het moment ons uitkomt of niet. Obvion mag altijd, zonder aankondiging en zonder aanleiding, ons huis komen inspecteren. Wat ‘vrije toegang’ precies inhoudt, kan ik niet vinden, maar het klinkt niet alsof er erg veel beperkingen aan zitten. Dat gaat ver. Zelfs als verhuurder (en dus eigenaar) van een woning heb je dat recht niet.

Artikel 7 Gedwongen verkoop van het onderpand
3. De hypotheekgever is verplicht belangstellenden in staat te stellen het onderpand te bezichtigen op door Obvion vast te stellen dagen en tijden.

Ik zou het redelijk vinden als overleg vereist zou zijn over de dagen en tijden. Ik snap dat Obvion bij gedwongen verkoop uiteindelijk moet kunnen afdwingen dat belangstellenden het pand kunnen bezichtigen op een redelijk moment. Het zou gewoon netjes zijn om af te spreken dat hierover in eerste instantie moet worden overlegd.

Overigens staat in dit lid niet dat het om gedwongen verkoop gaat, terwijl dat in andere leden van dit artikel wel expliciet staat, naast de vermelding in de kop. Ik denk dat het voldoende is dat het in de kop staat, maar een vreemd verschil is het wel.

Berekeningen

Artikel 16 Hoe berekenen we het rentetarief voor de geldlening?
Obvion kan de manier waarop wij de rente berekenen en de valutadatum aanpassen.

Obvion kan dus eenzijdig de manier van rente berekenen aanpassen. Best raar, omdat ik instem met een aanbod waar de manier waarop Obvion de rente berekent onderdeel van is.

(Als tekstcorrector valt mij op dat ze hier in de derde persoon enkelvoud en de eerste persoon meervoud over zichzelf spreken. Maar dat is alleen maar een beetje slordig in zo'n officieel document, niet onredelijk.)

Direct opeisen

Artikel 24 Wanneer kan Obvion uw geldlening direct opeisen?
1. In de volgende gevallen kan Obvion de geldlening direct opeisen. Obvion hoeft u daarvoor niet eerst in gebreke te stellen of aan andere eisen te voldoen.
a. U of een derde-hypotheekgever doet niet (op tijd) wat u of een derde-hypotheekgever met Obvion heeft afgesproken. U komt bijvoorbeeld uw verplichtingen uit de Algemene Voorwaarden niet (op tijd) na.

Zonder op de andere gevallen in te gaan: Obvion kan de geldlening dus direct opeisen als zij vinden dat ik me niet aan de afspraak houd. Ze hoeven me daarvan niet op de hoogte te stellen of zo. Daarmee krijg ik niet de kans aan te tonen dat ze zich vergissen of de kans om de fout te herstellen.

Obvion kan ook de geldleing direct opeisen als één van de hypotheekgevers overlijdt. Hier worden geen extra omstandigheden / voorwaarden bij genoemd. Dus ook als je partner overlijdt en jij kunt de lasten nog makkelijk betalen en doet dat ook, mogen zij toch direct het hele bedrag opeisen. Dat klinkt onredelijk toch?

Nog meer berekeningen

3. Heeft Obvion een leningdeel opgeëist? Dan moet u direct:  
c. een eventuele vergoeding en kosten aan Obvion betalen. De eventuele vergoeding die u moet betalen, is een vergoeding voor het renteverlies dat Obvion heeft en wordt berekend aan de hand van de berekening in artikel 19 van deze Algemene Voorwaarden. Obvion hoeft u daar niet om te vragen.

Strikt genomen komt dit erop neer dat ik mogelijk zelf moet berekenen welke vergoeding ik moet betalen. Of gaan ze me die berekening wel toesturen terwijl ze niet vragen om het te betalen? Wat gebeurt er als ik dit vergeet en zij er niet om vragen? Dan ben ik, zonder dat ik me daarvan bewust ben, in gebreke. Ik zou het redelijk vinden als ze dat (en het bedrag waar het om gaat) aan mij moeten melden.

Kosten

Artikel 26 Wie betaalt de belastingen en de kosten?
1. De hypotheekgever betaalt: 

c. Alle kosten die Obvion maakt in verband met behoud, onderhoud en instandhouding van het onderpand.

Op zich lijkt dit niet onredelijk, maar er worden geen voorwaarden aan het maken van die kosten gesteld. Als Obvion onnodig onderhoud pleegt aan het pand, moet ik dat dus ook betalen. Dit is een voorbeeldje. In het artikel staan nog veel meer kosten die ik moet betalen, zonder dat er voorwaarden worden gesteld aan hoe terecht het is dat die kosten gemaakt worden.

Rentevaste periode

Artikel 27 Wat geldt voor een rentevaste periode?
De eerste rentevaste periode gaat altijd in op de eerste dag van de maand waarin Obvion het geld heeft overgemaakt naar de notaris.

Dus als Obvion op de 31e het geld overmaakt naar de notaris (mind you, dan is het nog niet bij mij), gaat de rentevaste periode in op de 1e van die maand? Niet redelijk, vind ik.

Adviseur

Artikel 34 Informatie en online communicatie
7. Obvion houdt uw adviseur op de hoogte van het verloop van uw geldlening.

Dat wil ik helemaal niet en – in tegenstelling tot wat Obvion lijkt te denken - hoeft dat wettelijk gezien ook helemaal niet. Klachten over Obvion moeten ook via de adviseur lopen. Dat wil ik helemaal niet. Op basis van een advies ga ik een zakelijke relatie aan met Obvion. Dan heb ik een relatie met Obvion en wil ik me direct tot Obvion kunnen wenden als ik een klacht over Obvion heb. Als ik me niet aan de afspraken houd, gaat Obvion ook niet eerst verhaal (en geld) halen bij de adviseur.

Hier kom ik nog op terug.

Schuldig tot we het tegendeel bewijzen

Artikel 35 Bewijskracht administratie Obvion
Een door Obvion ondertekend uittreksel uit haar administratie geldt tegenover u als volledig bewijs. Tenzij u tegenbewijs kunt leveren.

Dit voelt een beetje WC-eend aan (Weet u nog, die reclame? Wij van WC-eend adviseren WC-eend).

Uit de hypotheekakte
Eens een hypotheek, altijd ...

Tot zekerheid voor de terugbetaling van al hetgeen geldgever blijkens zijn administratie nu of in de toekomst van geldnemer te vorderen heeft of zal hebben uit welke hoofde ook … verleent hypotheekgever … recht van eerste hypotheek op het navolgende registergoed.

Strikt genomen staat hier dat ik recht van hypotheek verleen aan Obvion op mijn huis voor alle schulden die ik ooit bij ze zou hebben. Dus ook al hebben we onze hypotheek al lang afgelost en neem ik ooit een persoonlijke lening bij Obvion, dan kunnen zij op basis van deze bepaling ineens komen aanzetten met dit recht van hypotheek.

Maar

Geldgever kan door opzegging de aan hem verleende hypotheek en/of pandrechten geheel of gedeeltelijk beëindigen.

Obvion kan de hypotheek dus eenzijdig beëindigen. Daar worden geen voorwaarden aan verbonden. Als wij de hypotheek willen beëindigen zijn daar wel degelijk voorwaarden aan verbonden.

Kortom

Het is nogal wat zo'n hypotheek.

En nee: niemand heeft me gedwongen mijn huis 'op hypotheek te leggen'. (Ik gebruik hier even een oude (?) Monopolyterm, omdat ik het verwarrend vind dat degene die de lening (en dus het geld) krijgt, de hypotheek geeft. Als je goed naar de betekenis kijkt, klopt het en is het logisch, maar ik struikel er altijd over; dank Lidwien voor het seintje).

En ja: ik was er zelf bij toen ik mijn handtekening zette (daarover later meer).

Nogmaals: ik verwacht niet dat het zo'n vaart zal lopen en ik verwacht niet dat Obvion ons onredelijk gaat behandelen, maar ja, het zijn wel de echte voorwaarden die vastliggen hè?

Wachten op de hypotheek, banken en een huis

Er is een periode van wachten aangebroken. Nou ja, ik hoop dat 'periode' overdreven is en dat het wachten grotendeels beperkt blijft tot een paar dagen.

Hypotheekdossier met coronaverklaring

Sinds maandag ligt ons dossier, inclusief coronaverklaring, bij de bank. In die verklaring staat dat wij verwachten dat we ondanks wat er allemaal aan de hand is onze baan houden. Je moet de coronaverklaring ook invullen als je een vaste baan en werkgeversverklaring hebt.

Bewustwording

Het is meer een bewustwordingsdingetje dan dat ze daar rechten aan kunnen ontlenen. Kunt u straks uw hypotheek nog betalen? Gelukkig konden wij allebei volmondig 'ja' antwoorden. Niets is zeker, maar we hebben het tijdens de lockdown allebei drukker dan normaal gehad op ons werk en de bedrijven waar we werken zijn slim op de veranderende omstandigheden ingesprongen. (En we hebben ons werk niet echt nodig om de hypotheek te kunnen betalen.)

Van voorbeeldofferte naar hypotheekofferte

Wij hebben ingestemd met de voorbeeldofferte van de bank en daar zijn ze nu aan het beoordelen of ze ons echt een aanbod willen doen, of ze de echte hypotheekofferte willen sturen. De adviseur heeft aangegeven dat dit ongeveer een week zou duren, misschien iets langer omdat het - ook bij de banken - druk is. Met een beetje geluk krijgen we na het weekend antwoord.

Banken

Behalve de bank die onze hypotheekaanvraag goed moet keuren, wachten we op nog twee andere banken: slaapbanken die we besteld hebben. De banken zijn bedoeld voor onze nieuwe logeerkamer die op termijn misschien ook wel airbnb-kamer wordt.

Comfortabel

Oorspronkelijk zouden we één slaapbank bestellen, maar we konden eigenlijk geen mooie en betaalbare vinden van de goede afmetingen. Een bed van 1,20 bij 1,90 vinden we zelf niet echt comfortabel voor ons tweetjes en dat willen we dus ook onze gasten niet aandoen.

Constructie

We waren al een constructie aan het bedenken die we achter de bank konden plaatsen waarmee we het bed konden vergroten, toen we ineens voor een heel goede prijs twee eenpersoonsslaapbanken vonden, slaapfauteuils eigenlijk. Ze passen prima in ons interieur, zien er op de plaatjes comfy uit en leveren twee bedden op van 1,00 bij 1,98.

Negatieve reviews

Het enige nadeel is dat ze uit Italië moeten komen én dat er nogal wat reviews waren waarin klachten stonden over de bezorging. We hebben flink getwijfeld en het er uiteindelijk toch maar op gewaagd, ook al omdat klanten wel heel tevreden lijken over de producten (als ze eenmaal geleverd zijn). We hebben betaald met creditcard zodat het verzekerd is als er niets geleverd wordt. Volgens de site zouden ze aanstaande dinsdag geleverd worden. Fingers crossed.

Verhuurhuis

Afgelopen week hebben we drie woningen bezichtigd. Op twee daarvan hebben we een bod gedaan. We hebben bij allebei onder de vraagprijs geboden. Niet omdat we ervan overtuigd zijn dat er niemand hoger gaat bieden, maar omdat we een bod altijd baseren op de businesscase, hoger gaan we niet. We hoeven geen voorbehoud van financiering te maken. Wie weet helpt dat, we moeten een beetje geluk hebben.

Het geluk een beetje helpen

Ondertussen plannen we gewoon nieuwe bezichtigingen in, want als we vaker een bod kunnen doen, wordt de kans op geluk groter. Je moet je geluk zo veel mogelijk helpen natuurlijk. We verwachten begin van de week al reactie op de boden die we uitgebracht hebben, dus ook hier: fingers crossed. Alle vertrouwen dat het goedkomt; we willen doorpakken maar hebben geen haast.

Hypotheekadvies, het vervolg

Na een niet al te moeilijke afweging, kozen we voor De Hypotheker. Meneer belde hem met het heuglijke nieuws, ondertekende de opdracht en ... vervolgens hoorden we niets. 

Belletje

Na een week waagde ik er een belletje aan. Onze hypotheekadviseur was in gesprek, maar de jongeman die de telefoon opnam zou uitzoeken wat de stand van zaken was en hij, óf onze adviseur zou ons terugbellen. In plaats daarvan kregen we een account.

Account met toelichting

Er zat een keurige toelichting bij het account dus dat was niet zozeer het probleem. Wel baalde ik ervan dat we niet direct na het toesturen van de ondertekende opdracht dat account hadden gekregen. De adviseur had tijdens het kennismakingsgesprek al onze gegevens al in zitten tikken, dus ik stel me zo voor dat het niet meer was dan een druk op de juiste knop.

Documenten aanleveren

Het leek me niet zinvol om daarover te gaan zitten mokken. We hadden wel wat beters te doen: maar liefst 18 documenten moesten we aanleveren. Aan de slag dus! Een groot deel (contracten, werkgeversverklaringen, UWV-verzekeringsbericht etc.) hadden we al digitaal klaarstaan . Maar er zaten een paar lastige tussen:

Bewijs van eigendom

Tot ons eigen ongeloof bleken we het bewijs van eigendom van ons huis niet digitaal te hebben. De papieren versie moest ergens op zolder liggen. 

Ondanks dat er nog troepies spullen bijgekomen zijn sinds deze foto, vond ik hem toch vrij snel. Inscannen en uploaden maar.

Paspoorten

We moesten een kopie van onze paspoorten uploaden. Volgens de instructie mochten we geen informatie onleesbaar maken. Dat mogen ze niet vragen; de bank die de hypotheek straks gaat verstrekken mag dat wel, maar de adviseur niet. We besloten omwille van de snelheid niet principieel te doen. Wel markeerden we de plaatjes met de datum en voor wie ze bedoeld waren.

Nog een belletje

Volgens dezelfde instructie hoefden we maar 1 pagina uit het paspoort te uploaden als het bsn op de pagina met de foto stond. Dat stond het, maar de uploads werden afgekeurd, zonder toelichting. Ik belde en kreeg te horen dat ze toch twee pagina's wilden. We vonden het onzin, maar besloten door de hoepel te springen. Opnieuw scannen, markeren en doorrr.

Klantprofiel en hypotheekkennis

We moesten een vragenlijst invullen. De vragen werden aangeleverd in een onbewerkbare pdf. Na een telefoontje kregen we de Word-versie. Die was duidelijk niet bedoeld om digitaal in te vullen (niet-aanvinkbare hokjes die ook nog eens op verschillende manieren waren gemaakt, idem voor tekstvakken). We moesten dus verschillende workarounds verzinnen. We maakten ons er maar vrolijk om.

Online invulformulier

Een beetje verbaasd waren we wel. Dit was niet helemaal wat we van zo'n grote landelijk opererende hypotheekadviseur verwachtten. Waarom niet een online-invulformulier in het account? Nou, we werden op onze wenken bediend: toen we alles hadden geüpload, bleek de volgende stap de online-variant van het klantprofiel. Zonder invullen konden we niet verder, maar we hadden net 15 pagina's met vrijwel dezelfde vragen beantwoord en ik had geen zin om het nog een keer te doen; ook al omdat de volgorde door elkaar gehusseld was, dus kopiëren en plakken zou toch even duren.

Belletje nummero vier

Ik pakte mijn telefoon maar weer. 

"O, zit dat er dubbel in? O, ehm, het systeem is nieuw, ziet u."

Dat verklaarde een hoop. Gelukkig kon de medewerkster die ik aan de lijn had het wel omzeilen en ons dossier op compleet zetten zodat de adviseur er verder mee zou gaan. Dat kon ik niet terugzien in ons dashboard; daar bleef de aanmoediging staan om alles in te vullen, maar ze verzekerde me dat het zo goed was.

Belletje nummero vijf

Na een week stond de aanmoediging er nog. Weer waagde ik er een belletje aan. En weer was onze hypotheekadviseur in gesprek en zouden we teruggebeld worden. Dat gebeurde: of we misschien toevallig tijd hadden om even langs te komen? Toevallig wel. 

Hypotheekaanbieder gevonden

En toen ging het snel. De adviseur nam wat details met ons door en beantwoordde een paar kleine vragen die we hadden. Hij had van tevoren met twee banken gebeld waarvan hij dacht dat we er kans maakten op een hypotheek, en onze situatie en wensen uitgelegd. De eerste bank wilde er niet aan beginnen, de tweede (Obvion) wel. Omdat deze bank een concurrerend rentepercentage rekent en goede voorwaarden biedt, passend bij onze wensen, had hij niet verder gebeld.

Startblokken

Hij liet berekeningen van verschillende rentevaste periodes en wel of niet aflossingsvrij zien en vroeg of we al een keuze konden maken. Ik heb even bedenktijd gevraagd. En zo kwamen we die middag thuis met een paar scenario's voor een hypotheek en stond de adviseur in de startblokken om de offerte van onze keuze aan te vragen, terwijl we die ochtend nog een incompleet dossier hadden volgens het dashboard.

Hypotheekadviseur kiezen

Voordat je een hypotheek kiest, moet je een hypotheekadviseur kiezen. Of, als je genoeg van hypotheken en persoonlijke financiën weet én geen afwijkend geval bent, je hypotheek via execution only regelen.

Twee kandidaten

We hebben een hypotheekadviseur gekozen nadat we met twee adviseurs gratis een oriënterend gesprek hebben gevoerd, met De Hypotheker en een relatief kleine adviseur:

• De Hypotheker was op onze shortlist terechtgekomen omdat het een grote naam is. We verwachten dat dat ons kan helpen dingen voor elkaar te krijgen bij de bank.
• De kleine adviseur was op onze shortlist terechtgekomen via een vergelijking op independer. Hij scoorde goed qua prijs en in reviews.

Wie helpt ons het kaartje om te draaien?

Criteria

Heel expliciet hadden we het er van tevoren niet over gehad: wat de criteria waren op basis waarvan we een hypotheekadviseur zouden kiezen. Dat kun je natuurlijk beter wel doen, maar we zijn het vergeten. Wel hebben we inmiddels een paar criteria die we eigenlijk altijd hanteren bij grotere projecten:

Gevoel

Eén keer zijn we (voor ons keukenproject) in zee gegaan met een gast waar we allebei een slecht gevoel bij hadden. We vonden het een flapdrol, maar dachten dat het misschien onze eigen bekrompenheid was. Wij wilden een bijzonder project; nou dan moesten we ook bijzondere mensen accepteren, zeiden we tegen elkaar.

Helaas, ons onderbuikgevoel klopte, het enige bijzondere aan deze gast was dat hij bijzonder slecht was. Dat heeft ons veel tijd, kwaliteit en geld gekost. Willen we nooit meer.

Ongrijpbaar

Eerlijk gezegd was het qua gevoel in dit geval nog best wel lastig. We hadden met allebei de adviseurs niet echt een klik. Bij allebei hadden we een beetje het gevoel met een glad, ongrijpbaar iemand te maken te hebben. Maar échte alarmbellen gingen niet af. We zullen zien of dat terecht is.

Betrouwbaar en professioneel

Een logisch criterium: we vinden het belangrijk dat iemand zijn afspraken nakomt, doet wat hij zegt en zegt wat hij doet óf als dat een keertje niet lukt er duidelijk over communiceert. Kortom: betrouwbaarheid en professionaliteit is belangrijk voor ons.

Onze kleine adviseur: slecht in afspraken

De kleine adviseur was te laat voor de eerste afspraak. Kan gebeuren. Wilde de afspraak vervolgens verzetten. Oké. Toen hij eindelijk tijd had, wilde hij gewoon bellen in plaats van, zoals afgesproken, videobellen.

Tijdens het gesprek bleek dat hij nog niet naar onze situatie had gekeken. Dat was wel beloofd en daarom hadden we op zijn verzoek al best veel info doorgegeven.
We namen onze situatie door en hij zegde toe iets uit te zoeken en ons daarover de volgende dag terug te bellen. Dat deed hij niet en ook de toezegging die hij deed toen we daar achteraan belden, kwam hij niet na.

Onze grote adviseur: beter in afspraken

Het eerste gesprek met De Hypotheker verliep keurig volgens alle vooraf gemaakte afspraken, behalve dan dat ook hij in tegenstelling tot de toezegging van tevoren helemaal niet naar onze situatie had gekeken.

Kantoor

Vooraf had ik een voorkeur voor de kleine adviseur. Daar had ik nog nooit een irritante reclame van gehoord en ook het feit dat hij geen duur kantoor had – dat uiteindelijk door klanten moet worden betaald – sprak me wel aan.

Maar als je geen fancy kantoor hebt, hoef je je klanten nog niet vanaf een extreem rommelige zolderkamer te bellen. (Vandaar dat hij niet wilde videobellen waarschijnlijk.) Als je dan tegelijkertijd afspraken niet nakomt, wekt die rommel ook niet de indruk dat dat beter wordt.

Beren

Daar kwam nog bij dat hij vrij negatief was. Hij zag vooral beren op de weg en zei dat hij dacht dat het niet ging lukken. Misschien was hij daarmee realistisch, maar het gaf ons niet het gevoel dat hij zijn uiterste best voor ons ging doen. Als het hem toch zou lukken, zou hij daarmee immers zijn eigen voorspelling onderuit halen.

Commitment

De adviseur van De Hypotheker zag ook hobbels. Maar zijn ogen gingen er bijna van glinsteren en hij verzekerde ons dat het hem wel zou lukken. Misschien iets te zeker van zichzelf, maar daarmee committeerde hij zich wel aan het vinden van een hypotheek voor ons.

Keuze

We hebben voor De Hypotheker gekozen. De kleine adviseur heeft nooit meer teruggebeld dus wij hebben hem ook niet laten weten dat we voor iemand anders gekozen hebben. Niet zo netjes, realiseer ik me nu. We hoeven ons eigen gedrag niet naar beneden bij te stellen. Ik ga hem dus alsnog een mailtje sturen.

Ook al is het voor ons een beetje mosterd na de maaltijd: ik ben toch wel benieuwd of er nog goede tips zijn voor criteria bij het kiezen van een hypotheekadviseur.

En voor wie zich afvraagt welke straat het is: wij hebben de Surinaamse variant van Monopoly.

Hypotheekrente - wat te doen?

Als ik binnenkort een hypotheek afsluit, moet ik kiezen. 

Kiezen wat ik met de rentevaste periode doe. Een paar gedachtes daarover.

De hypotheekrente staat laag

De hypotheekrente staat al een tijdje erg laag. Wat dat betreft is het een goed moment om een hypotheek af te sluiten. Ik vind dat een heel prettig idee. Het helpt me over mijn aarzeling omtrent het aangaan van een hypotheek heen.

De hypotheekrente is gestegen

In april begon de hypotheekrente licht te stijgen. Niet zo gek, aangezien de onzekerheid of bestaande schulden kunnen worden afgelost groot is in deze tijd. Shit, zou ik dan te laat zijn?

Nou nee 1: de rentes stegen maar een beetje; ze zijn nog steeds erg laag.

Nou nee 2: inmiddels is de stijging al weer gestopt. 

Lekker lang rentevast?

Nu de rente zo lekker laag staat, is mijn eerste neiging het lekker veilig voor 30 jaar vast te zetten. Wàààt? Ga je dan zo lang rente betalen? Dat is precies de goede vraag. Als je niet van plan bent zo lang over het aflossen te doen, koop je zekerheid waar je geen gebruik van gaat maken. 

(En 30 jaar rente betalen is inderdaad iets om over na te denken; 'lekker lang rentevast' klinkt goed, 'lekker lang betalen' niet.)

Aflossen ...

Hier gaat mijn oude houding (aflossen die schuld!) in discussie met mijn nieuwe inzichten (leverage!).
Het is ingewikkeld want mijn oude houding houdt van zekerheid en wil dus lang rentevast, maar zou wel gaan voor versneld aflossen en zou dus een minder lange rentevaste periode nodig hebben. (Maar je weet nooit, hoor ik mijn oude ik nog zeggen.)

... of leverage?

Op basis van mijn nieuwe inzichten, is het voor mij helemaal niet verstandig die hypotheek af te lossen, dus kom maar door met lang rentevast. "Maar," zegt Meneer, "waarschijnlijk wil je de boel over een paar jaar herfinancieren." En dan zegt hij iets over een hogere hypotheek voor een volgend verhuurhuis. Dan is lang vastzetten niet nodig.

Overschatting

Hier overschat Meneer mijn nieuwe ik schromelijk. Een nog hogere hypotheek? Nooit! (For the record: ik ga nu voor een totale hypotheek van 25% van de waarde van ons huis.) Nou dacht ik dat tot ergens vorig jaar ook over überhaupt de hypotheek verhogen.

Los daarvan vraag ik me af of je die vastgezette rente niet mee kan nemen in je herfinanciering.

Hypotheekrente vastzetten kost geld

Waar oud en nieuw minder discussie over voeren is dat vastzetten altijd geld kost. Hypotheekverstrekkers nemen in die prijs natuurlijk gewoon hun verwachtingen over de renteontwikkelingen mee en doen hun best er hoe dan ook meer aan over te houden.
Weten waar ik aan toe ben, is voor mij best belangrijk en wil ik best wat betalen voor die zekerheid, maar hoeveel?

Om hoeveel geld gaat het?

Ik ben er nog niet uit. Misschien moet ik eerst maar eens goed bekijken wat de verschillen zijn. Over welke percentages en welke verschillen gaat het? Wat betaal ik voor welke zekerheid?

Snijden om te besparen

Ik sneed zojuist 4 millimeter van een kaart af en spaarde een postzegel uit. De kaart gaat in een envelop bij een klein cadeautje voor mijn neef. Met die 4 mm eraan kwam het gewicht net boven de 100 gram uit, zonder bleef het eronder.

Zo spaarde ik 91 cent uit, terwijl ik ondertussen nadacht over de hypotheekadviseur die ons ruim 3.000 euro gaat kosten voor een hypotheek van 90.000 euro.

Ach, kleine besparingen voelen voor mij goed. Mijn valkuil is dat ik op dat niveau blijf hangen, terwijl er zoveel meer kan. Nou, op het moment valt het wel mee met dat blijven hangen.

Hypotheek afgelost ... in 2013

2013. Dat is best lang geleden. Zo lang geleden dat ik het allemaal niet meer zo precies weet. 

Twee emoties

Ik kan me nog wel twee emoties herinneren: 

• Ik was boos op de bank. 
• Ik was blij dat ik nooit meer voor zoiets bij de bank aan hoefde te kloppen. Little did I know ...

Wat gebeurde er in 2013? Welnu, we losten onze hypotheek bij de bank af. Dat verliep niet helemaal zoals ik verwacht had.

Boos op de bank

Ik was dus boos op de bank. Waarom dan? Het begon ermee dat we, toen we ze hadden verteld dat we de hypotheek wilden aflossen, een pro-forma-aflosnota kregen, waarin stond dat ze ervan uitgingen dat we onze hypotheek nog eens kritisch wilden bekijken en dat ze contact met ons zouden opnemen over wat de bank allemaal voor ons kon betekenen.

Een stukje uit de aflosnota (of 'aflossingsnota' zoals ze zelf schrijven)

Genegeerd

Nee, dat wilden we niet! We wilden de hypotheek aflossen, basta. Dat hadden we ook duidelijk verteld (mondeling en schriftelijk). Die brief was standaard natuurlijk en ik snap ook wel dat standaard goedkoper is. Ik houd van goedkoper, maar het voelde toch alsof ons verhaal genegeerd werd en we vooral met de verkoopafdeling te maken hadden. Daar houd ik niet van.

Bankspaarconstructie

Hoe het vervolgens precies ging, weet ik niet meer (2013 hè) maar het kwam er uiteindelijk op neer dat we alles afgelost hadden en dat we nog geld van de bank kregen. Best veel geld. Vijftienduizend euro of zo. We hadden zo'n bankspaarconstructie gehad en daar moest dit geld uit komen. Dat kon blijkbaar niet direct worden gebruikt voor de aflossing.

Wachten op je eigen geld

We losten dus alles direct af en zouden dan dat bedrag van de bankspaarconstructie op onze rekening gestort krijgen. Dat duurde lang. Heel lang. Weken hebben we op ons eigen geld moeten wachten. Niemand die ons uit kon leggen waarom het zo lang duurde. Maar 'ze' (elke pieping-medewerker van de bank die we spraken) vonden het heel normaal. Daar werd ik boos van. 

Blij

Het is toch heel raar dat ze dat geld niet binnen een paar dagen naar je over kunnen maken? De brief dat de hypotheek inclusief die constructie beëindigd was, was al binnen. Vijftienduizend euro is niet een bedrag waar een bank moeilijk voor hoeft te doen, maar voor een particulier is het een hoop geld. Waar was het geld dan als die constructie al beëindigd was? We hadden het toen gelukkig niet nodig, maar het ging me om het principe. Wat was ik blij dat ik nooit meer een hypotheek bij de bank af hoefde te sluiten.

Oriënterend hypotheekgesprek

Maar vandaag gingen we naar een hypotheekadviseur. Voor een hypotheek. Een hypotheek om nog een verhuurhuis te kunnen kopen. We hebben nog niets besloten. Het was een oriënterend gesprek. Nu eerst voor de vergelijking nog een gesprek met een andere adviseur. En dan zien we wel verder.

Wennen

Het lijkt vooralsnog slim om die hypotheek aan te gaan (te geven). Maar ik moet nog wel een hobbeltje over (en waarschijnlijk door enkele hoepels springen, maar dat is weer een ander verhaal). Terwijl we wachten op de volgende afspraak, wen ik aan het idee.

Vastgoedhypotheek

Ik schreef het zelf: "hoe je het ook wendt of keert, je kunt je geld maar één keer uitgeven." Is dat wel helemaal waar?

Oriënteren

Meneer en ik zijn ons weer lekker aan het oriënteren. Op huizen en hypotheken. Die hypotheken zijn relatief nieuw voor ons. Ze kwamen eerder wel op als we naar verhuurhuizen keken, maar we konden kopen zonder lenen en hielden het simpel.

Vastgoedhypotheek

Het verhuren bevalt goed en we willen er best een verhuurhuis bij. Maar dat kunnen we nu nog niet betalen. Daarom komt dat idee van een vastgoedhypotheek om de hoek kijken.

Uitkopen

Stel: ik zou Meneer Money Wenkbrauw uitkopen uit ons gezamenlijke verhuurhuis met behulp van een vastgoedhypotheek. Vastgoedhypotheekverstrekkers rekenen met 90% van de waarde als het pand verhuurd is. Van die 90% financieren ze vervolgens maximaal 80%. Hoe lager dat percentage, hoe lager de rente.

Maandlasten

Ik zou aan 70% van 90% genoeg hebben. Dat betekent een rente van 3,25% (5 jaar vast, looptijd 50 jaar; schijnt normaal te zijn). Mijn maandlasten (rente en aflossing) zijn dan € 385, terwijl de huuropbrengst minus alle overige kosten € 860 is. Dan houd ik dus € 475 per maand over.

Extra opbrengst

Ik heb nu zonder hypotheek 40% in eigendom en houd er € 344 / maand aan over.

Met vastgoedhypotheek en 100% in eigendom houd ik er € 475 / maand aan over. 

Zonder een cent extra te investeren, houd ik er € 131 / maand extra aan over. 

Dat voelt alsof ik het geld dat ik er eerder in gestoken heb, nu een tweede keer investeer. Dat klopt niet helemaal natuurlijk; het echte getal (1,38) bekt niet lekker. Het is hoe dan ook meer dan 1. En daar begon dit blogje mee: dat je je geld maar één keer kunt uitgeven.

It's a kind of magic.

Risico

Ik neem natuurlijk wel meer risico: ik ga een schuld aan bij de bank. De aflossing en rente daarvan betaal ik uit de huur. Als ik om wat voor reden dan ook geen huur ontvang, moet ik de bank toch betalen, elke maand weer.

Restschuld

In mijn huidige situatie kan ik dat risico dragen: ik kan de maandelijkse lasten van mijn salaris betalen. Ik moet dan wel snijden natuurlijk: in mijn uitgaven of in mijn maandelijkse investeringen. Als ik tegelijk mijn baan verlies, kan ik nog altijd het huis verkopen. Dat moet lukken zonder problematische restschuld. De schuld is dan namelijk sowieso lager dan 60% van de huidige waarde.

Herfinancieren

Ander risico is dat het blijkbaar gebruikelijk is, dat je na vijf jaar opnieuw moet financieren. Dus er wordt niet alleen een nieuw rentepercentage vastgesteld (dat zomaar hoger zou kunnen zijn), maar er wordt opnieuw bekeken of ze het überhaupt wel willen financieren.

Part of the process

Dit risico vind ik een stuk lastiger. Ik denk dat het allemaal wel te behappen is, ook al omdat de schuld over vijf jaar nog maar 56% van de huidige waarde is, maar dit is voor mij minder helder dan het risico dat er geen huur binnenkomt. Ik laat het daarom lekker in mijn achterhoofd sudderen. Dat is allemaal part of the process.

Leverage

Het is trouwens geen magic. Het is leverage (of hefboomwerking).

Leverage!

En voor wie denkt: maar jullie wilden toch een extra huis? Klopt! Meneer kan het geld waarmee ik hem uitkoop leveragen en een nieuw verhuurhuis kopen.

PS

Inmiddels denken we dat een andere constructie om te leveragen toch slimmer is. Dus dat gaan we nu weer even uitzoeken (maar ja, dit blogje was al zo goed als klaar, en zoals gezegd: het is allemaal part of the process).

Afloscampagne banken

"Bedoelt u afvalcampagne?" vroeg Google me. Nee, ik was op zoek naar het nieuwsbericht over de afloscampagne die de banken gestart zijn. Ik denk dat het best een goede zaak is hoor die campagne. Prima om mensen ervan bewust te maken dat de aflosvrije hypotheek die ze hebben ooit afgelost moet worden. En nog wat meer van die dingen.

Toch kan ik niet nalaten om te denken "What's in it for them?" Waarom komen de banken nu met deze campagne? Zou de rente omhoog gaan?

Aflossen of investeren? Een win-winvraag volgens Mr. Money Mustache

Mijn blogje van gisteren was eigenlijk een zijstapje van deze blogpost. Ik moest aan mijn aantekening over aflossen en verhogen denken toen ik hiermee bezig was en toen heb ik geprobeerd die gedachten hierin te fietsen. Dat werd een janboel. Ik denk dat ik het overzichtelijker heb gehouden door ze te scheiden.

Dit blogje is mijn versie van het artikel van Mr. Money Mustache (MMM) van 24 februari 2012:

Pay Down the Mortgage or Invest More? A win/win question 

Let op: het artikel van MMM dateert dus van 2012. Dit is mijn versie, dat wil zeggen dat ik zijn blog volg, maar er ook af en toe mijn eigen draai (anno 2018) aan geef. Komt ie:

Investeren in vastgoed

Als het over vastgoed-investeerders gaat, heb je de investeerders die dat helemaal uit eigen middelen willen doen. Ze sparen het geld voor de aankoop volledig bij elkaar en gaan dan pas kopen. Andere investeerders kopen een huis met behulp van een hypotheek en lossen vervolgens als een dolle af. Weer andere investeerders lenen 75% of meer van de aankoopprijs, en laten die lening zo lang mogelijk staan. Zo houden ze zo veel mogelijk geld beschikbaar voor aanvullende investeringen.

Of dit nou gaat over een pand om te verhuren of je eigen huis, de overwegingen zijn vergelijkbaar. De vraag is of je je hypotheek zo snel als mogelijk zou moeten aflossen of dat je dat geld beter in aandelen en andere investeringen kunt steken omdat het verwachte langetermijnrendement van aandelen of investeringen beter is dan de huidige rentepercentages op hypotheken.

Win-win

Om tot een goed antwoord te komen moet je behoorlijk wat dingen meenemen: risico, karakter, hoe dicht je bij je pensioen zit, waardering van bezit (ik snap niet precies wat MMM hier bedoelt), cashflow, en een toekomstvoorspelling (ten minste een poging).

Best ingewikkeld dus. Het goede nieuws is: Het is een win-winvraag als je hiermee bezig bent, omdat je blijkbaar -wat je ook kiest- bezig bent met je geld voor je te laten werken, zodat je op termijn welvarender wordt. De Mustache-Manier is flexibel genoeg om ons allemaal relatief snel rijk te maken (het staat er echt), dus het is niet nodig om ons vast te pinnen op één strategie als De Enige Manier.

MMM beschrijft vervolgens vier scenario’s/strategieën. Hij kan zelf niet kiezen tussen die twee woorden. Ik vind ze allebei niet de lading dekken dus ik kies voor de term: types. Ik zou trouwens andere types uitgekozen hebben, maar hee MMM doet het voor de lol, ik volg zijn blogartikel in dit blogje en als ik nou mijn eigen type ga introduceren, wijk ik wel erg ver af.

Type 1: De consument die denkt dat hij een investeerder is

Als je ervoor kiest om je hypotheek niet af te lossen met als argument dat het –zeker op dit moment- een goedkope lening is en dat je het geld beter kunt investeren, dan moet je dat geld ook wel gebruiken om te investeren. Als je het geld in plaats daarvan gebruikt om dingen te kopen, gewoon dingen die geld kosten, dan is het geen redenering maar een slecht excuus.

Type 2: De hardcore huisbaas

MMM haalt Joe (van het forum van zijn site) erbij. Joe rekent voor hoe je veel sneller geld kunt verdienen als je een deel van de hypotheek op je verhuurhuizen laat staan. Joe geeft een wat uitgebreider rekenvoorbeeld, ik ga wat korter door de bocht en maak er iets meer mijn eigen voorbeeld van:

In Nederland vragen hypotheekverstrekkers voor verhuurhuizen dat je ongeveer 1/3 zelf inbrengt. Dat betekent dat je als je gebruik maakt van een hypotheek je met hetzelfde geld maximaal drie keer zo veel huizen kunt kopen ten opzichte van de situatie waarin je alles zelf financiert.

Ik maak hieronder een schatting op basis van de kosten die we tot nu toe hebben ingeschat, en onze inschatting van een redelijke huur die je kunt vragen voor de huizen van ongeveer een ton die we tot nu toe gezien hebben.

• Koopsom: 100.000
• Hypotheekkosten: 3.850 per jaar
• Overige kosten: 4.500 per jaar
• Huuropbrengst: 10.500 per jaar

→Netto opbrengst met hypotheek: 2.150 per jaar per huis; per 3 huizen: 6.450

→Netto opbrengst zonder hypotheek: 6.000 per jaar

Drie huizen met hypotheek levert met deze cijfers dus net iets meer op. En je bouwt ook nog eens vermogen op door aflossing van de hypotheek (betaald door de huurders). Drie huizen is natuurlijk wel meer werk dan een huis. Dat is zeker nog een apart onderwerp: hoe passief kun je dit werkelijk doen?

Type 3: De jonge investeerder in aandelen

Stel: je begint net met sparen voor je vervroegd pensioen. Je hebt een goede baan waardoor je wat geld overhoudt. Maar je bent niet geïnteresseerd in ‘huisbazen’ (als werkwoord, dus m.a.w. je wil geen huisbaas zijn) of je woont op een plek waar de huizenprijzen zo hoog zijn dat je ze niet kunt betalen (MMM zegt: 'waar de huizenprijzen te hoog zijn om aanschaf als een verhuurhuis te rechtvaardigen.' Ik denk dat als de koopprijzen hoog zijn, de huurprijzen ook hoog zijn dus dat dat elkaar opheft. Misschien dat het zelfs wel beter is, maar daar heb ik nog niet langer dan een minuut over nagedacht dus pin me daar niet op vast. Hoe dan ook als je een ‘jonge investeerder’ bent, heb je waarschijnlijk gewoon nog niet geld genoeg om huizen te kopen in de duurste regio van het land).

Dus je besluit te investeren in aandelen. De algemene aanname is dat aandelen op de lange termijn 7,5% rendement opleveren (daar moet dan nog wel inflatie af). Dat is ruim meer dan de rente die je nu betaalt over je hypotheek. Dit is dus eigenlijk de eerlijke-variant van Type 1.

Volgens MMM kun je trouwens eerst beter maximaal investeren in pensioenregelingen (401(k) in Amerika). In hoeverre dat opgaat voor de Nederlandse situatie is een onderwerp dat buiten het bestek van dit blog valt.

Type 4: De conservatieve vroegpensionado (MMM zelf)

MMM schrijft positief over 2 en 3, en hij heeft in het verleden ook vergelijkbare keuzes gemaakt en ervan geprofiteerd (zelfs tijdens de financiële crisis, de huizencrisis in Amerika en twee grote recessies). Maar inmiddels heeft hij geen enkele hypotheek meer en vermijdt hij de verleiding om te lenen voor investeringen. Hij doet dus al zijn investeringen met eigen geld, zonder ervoor te lenen. Hij is niet de enige. Waarom kiest hij hiervoor?

1. MMM is een watje (schrijft hij zelf). Uit ervaring (niet alles is altijd goed gegaan op zijn weg naar financiële vrijheid) weet hij dat hij slecht slaapt als het niet helemaal goed gaat, terwijl hij wel maandelijks moet betalen voor de leningen.

Hij vindt het hartstikke leuk om huur te innen en de volledige opbrengst voor zijn gezin te houden, dus dat is wat hij doet.

Zijn analytische kant weet dat hij meer kan verdienen als hij zou lenen, maar soms kun je je veroorloven om je analytische kant te negeren. Wanneer? Zie het volgende punt:

2. MMM heeft al genoeg inkomen. Zijn passief inkomen is ruim voldoende om te betalen voor de levensstijl die hij ambieert. Waarom zou hij streven naar meer inkomen op een manier die hem stress bezorgt? Hij wil niet meer uitgeven. Meer sparen vindt hij maar matig interessant. Meer geven zou hij nog wel willen, maar hij is niet bereid daarvoor meer stress te accepteren. Hij werkt liever hard aan dingen waar hij van leert en waarmee hij geld verdient als bijkomstigheid.

3. Afbetaalde bezittingen kunnen een deel van het 'cashfixed' inkomen van een pensioenportfolio vervangen. MMM vraagt: Wat is beter voor een pensionado: 2 ton hypotheek houden en 2 ton investeren in bedrijfsobligaties; Of 2 ton in de afbetaling van de hypotheek steken en gewoon meer aandelen dan obligaties in zijn portefeuille te hebben? Zijn antwoord is dat de laatste optie het beste is omdat de opbrengst van het aflossen van de hypotheek 100% gegarandeerd is en er geen belasting over betaald hoeft te worden.

Ik snap dit niet helemaal. Volgens mij haalt hij er een variabele bij (obligaties). Voor de essentie van mijn blog maakt dit punt niet zo veel uit. Ik laat het erin staan omdat het in het oorspronkelijke blog ook staat. Tegen de tijd dat ik helemaal financieel onafhankelijk ben, kan ik hier nog eens naar kijken J

4. Er is toch niemand die MMM geld wil lenen. MMM past natuurlijk niet in het standaard-plaatje van iemand die een lening wil. Zijn inkomen uit een baan is relatief laag. Ook in Amerika zijn de regels rond leningen strenger geworden en dus doen banken heel moeilijk als hij geld wil lenen.

Uiteindelijk, ziet en respecteert MMM de kracht van de hefboomwerking van investeren met geleend geld, maar MMM is de rust van alles met eigen middelen doen gaan waarderen. Dat betekent natuurlijk niet dat jij het niet helemaal anders kunt doen. (Vindt MMM, en ik ook.)

Wij, Meneer en Mevrouw Money Wenkbrauw zijn aan het uitzoeken of Type 2 'de hardcore huisbaas' iets voor ons is. Punt 4 hierboven is dan nog wel een puntje. Het is de vraag of we een hypotheek kunnen krijgen. Dat is één van de dingen waarmee we aan de slag gaan.

Hypotheek aflossen en verhogen

In mijn Mevrouw-Money-Wenkbrauw-aantekeningenbestandje staat al een tijdje: “toch afl latr evt weer hypo verhogen?” Dat vraagt wat toelichting, ook als je mijn persoonlijke afkortingen begrijpt (vast wel, want het is niet een ingewikkelde versleuteling of zo, ik laat gewoon wat letters weg) Een toelichting dus:

Deposito's en spaarrekeningen

Ik heb flink wat (vind ik) geld verdeeld over een aantal deposito’s en spaarrekeningen. Ooit was dat geld bedoeld om mijn hypotheek van af te lossen. Toen kwam het heerlijke voorproefpensioenplan en werd de bestemming van dat geld het dekken van de kosten van mijn leuke leventje.

Niet investeren

Dat geld staat daar maar te staan. Omdat ik het op wil maken, hetzij aan mijn leuke leventje, hetzij aan het aflossen van mijn hypotheek, kan ik er verder niet zo veel mee. Ik investeer alleen met geld dat ik ergens voor bestemd heb als ik het acceptabel vind om het geld helemaal kwijt te raken. En dat vind ik in dit geval niet acceptabel. Bijna nooit eigenlijk (uitzondering: als de bestemming ‘investeren’ is, en ik heb (min of meer per ongeluk) ook nog wat geld belegd dat bestemd is voor een klus die a) niet noodzakelijk is; b) niet mijn grote droom is; en c) niet op korte termijn uitgevoerd kan worden;) 

Inflatie

Dat geld staat daar dus maar te staan en minder waard te worden. De rente die ik krijg op die spaarrekeningen is namelijk lager dan de inflatie. Het rentepercentage dat ik krijg is ook lager dan het rentepercentage dat ik betaal over mijn hypotheek.

Hypotheek aflossen en verhogen als dat nodig is

Is het dan niet slim om een deel van dat geld toch te gebruiken om mijn hypotheek af te lossen en zo mijn lasten naar beneden te brengen? Het is een beetje de bedoeling dat ik niet al dat geld nodig heb, daarvoor heb ik een Plan A en een Plan C. Dus dan kan ik nu best een deel gebruiken om af te lossen. Mocht ik het geld toch nodig hebben, kan ik mijn hypotheek weer verhogen toch? Ik realiseer me dat daar allerlei haken en ogen aan zitten, maar in de basis heeft het iets van een goed plan toch?

Ik kan het geld niet drie keer uitgeven

Behalve de haken en ogen aan het verhogen van je hypotheek als je geen inkomen hebt, zit er nog een soort van denkfout in de redenering: Voor de invulling van Plan C waar we (Meneer en Mevrouw Money Wenkbrauw) nu over na aan het denken zijn (investeren in vastgoed om te verhuren), zou ik geld nodig hebben. Ik weet nog niet of ik het ga doen. Het betekent namelijk dat het doel van een deel van het geld verandert en daarmee de termijn van mijn plan A. Die beslissing is onderdeel van de onder- en uitzoekfase waar ik nu in zit. Hoe dan ook: als ik geld nodig heb voor Plan C dan kan ik dat geld sowieso niet tegelijk gebruiken om mijn hypotheek (tijdelijk) af te lossen. De termijn waarop Plan C vorm moet gaan krijgen (of niet) is absoluut te kort om tijdelijk af te lossen..

Deze gaat even in de koelkast dus ik hoef nu niet uit te zoeken hoe groot de haken en ogen zijn. Waarom ik dan toch dit blogje publiceer? Het zwerft nou eenmaal rond in mijn gedachtegang.

Huizen verhuren; een paar lessen

We zijn ons dus aan het verdiepen in het verhuren van huizen. Een paar dingen die we (inmiddels) weten (voor de regio en prijsklasse (ton) waarin wij nu zoeken).

Aanschaf

Je hebt altijd eigen geld nodig om een verhuurhuis te kunnen kopen. Je kunt het helemaal zelf betalen of deels met een hypotheek. Als je een hypotheek wil afsluiten om een huis voor de verhuur te kopen, dan vragen de hypotheekverstrekkers dat je ten minste:

• 30% van het bedrag zelf financiert
• 2% per jaar aflost.

Overige kosten

Als je een of meerdere huizen gaat verhuren, moet je naast de aanschaf- of hypotheekkosten rekening houden met de volgende kosten:

• verzekering (0,2% )*
• reparatie en onderhoud (2,5%)*
• belasting (0,15%)*
• leegstand (6%)**
• slecht betalende/gedragende huurders (?)
• evt. reclame/bemiddeling om het huis te verhuren (?)

 *% van de waarde van het huis; **% van de huur

Huurliberalisatie

In de vrije sector (maandhuur >€711,-) ben je vrij om de huur en jaarlijkse huurverhogingen vast te stellen. Onder die grens heb je die vrijheid niet.

Dit is nog in ontwikkeling dus er komen vast nog meer lessen.

Stabiel advies

"Als de rente niet verandert, zijn de hypotheeklasten meestal stabiel."

Dit is even een heel spontaan blogje. Ik zit wat te surfen (over het waarom en waarover ga ik nog wel een andere keer schrijven). Op de site van het Nibud kom ik bovenstaande quote tegen als voordeel van het kopen van een woning. 

Dat is toch een waarheid als een koe? 'Niet veranderen' is zo ongeveer de definitie van 'stabiel'. "Als je niet nat wordt, blijf je waarschijnlijk droog." 

Nergens op de bewuste site zie ik dat je voor zekerheid over je hypotheeklasten voor een rentevaste periode zou moeten kiezen. (Misschien wel als je doorklikt of het e-book bestelt).

Ik vind het raar. Mis ik iets?

Wat gaf ik uit in 2017?

Ondanks mijn voorliefde voor excel-tabellen ben ik afgelopen jaar al vrij snel gestopt met het maken van maandoverzichten van mijn uitgaven. Ik publiceerde mijn laatste voorproefstand over februari 2017.
Ik hield (een natte) vinger aan de pols door te letten op wat ik maandelijks bij moest storten. Als dat maar niet te hoog werd, dan was er geen reden tot paniek. Ik had de paniekgrens op €1.000,- gezet en daar hoefde ik nooit overheen.

Methode

Natuurlijk wilde ik iets meer inzicht in hoe het zat (het is toch een beetje de periode van overzichten en lijstjes) en vanochtend heb ik bedacht hoe dat inzicht te krijgen zonder al te veel gepluis (het moet wel leuk blijven immers).
Ik heb gewoon alle bedragen die op mijn betaalrekening bijgestort zijn en die niet een terugbetaling of voor een reservering waren bij elkaar opgeteld. Daar heb ik het beginsaldo bij opgeteld en het eindsaldo afgetrokken. Ik heb er nog 200 euro bij opgeteld omdat mijn vader me af en toe contant geld geeft.

Resultaat

In 2017 heb ik €16.080,- opgemaakt.

Dat is €1.340,- per maand. 

Hierin zijn alle werkelijke uitgaven meegeteld, van noodzakelijk tot pure luxe, periodiek en eenmalig. Wat er niet in zit zijn reserveringen want dat zijn geen werkelijke uitgaven. Ik heb dit jaar geen grote uitgaven hoeven te doen aan spullen: mijn telefoon, laptop en fiets hebben het jaar prima overleefd. 

Het is eerlijk gezegd meer dan ik verwacht had. Het komt ook boven mijn ijkbedrag uit (1.310) en daar zit nog 200 euro reserveringen in. Het is te veel. Ik weet nog niet wat ik ervan vind. Daar ga ik komende dagen maar eens over nadenken.

Lage huisvestingslasten

'... tot nu toe niet helemaal helder en goed gedaan' schreef ik over mijn huisvestingslasten in de samenvatting vorige week. Daarmee doelde ik op een beschrijving. Maar eerlijk gezegd was het niet alleen de beschrijving die niet helemaal helder en goed was. Lees en huiver (en haal daarna weer opgelucht adem).

Toen ik besloot met voorproefpensioen te gaan, bedroeg mijn hypotheekschuld 80.000 euro. Na wat wikken en wegen besloot ik honderd euro per maand te reserveren voor de aflossing op die aflossingsvrije hypotheek. Vervolgens had ik een brainwave en besloot ik het totaalbedrag van wat ik bij elkaar zou 'sparen' tijdens de verwachte looptijd van mijn voorproefpensioen in één keer af te lossen. Daarmee werd mijn hypotheekschuld 75.000 euro. Ik nam de honderd euro wel op in mijn uitgavenoverzichtjes per maand om de aflossing (die na mijn voorproefpensioen zou moeten doorlopen en zelfs hoger zou moeten worden) op mijn netvlies te houden. So far, so good.

Wat ik niet opnam in die overzichten, en ook nergens expliciet beschreef, is hoe het zit met de te betalen hypotheekrente. Dat komt waarschijnlijk doordat het plan rond die rente niet zo strak was (en nog steeds niet is eigenlijk). Voor de eerste twee jaar van mijn voorproefpensioen had ik daar nog een reservering voor staan. Voor de jaren daarna wist ik het eigenlijk niet zo, maar ik had het idee dat het wel goed zou komen. Iets met de rente die ik zou ontvangen op mijn spaarrekeningen, misschien nog een meevallertje hier en daar, en ik had ook nog een grote reservering 'klussen' waar het desnoods vanaf kon als het echt nodig was*.
Ik weet werkelijk niet waarom ik het niet verder doordacht heb. Verder heb ik alles tot op de cent door zitten rekenen in excelletjes, maar hier bleef het hangen bij wat vage aannames. Raar. Misschien omdat er iets in mij dacht dat ik het toch niet langer dan twee jaar vol zou (durven of willen) houden?

Ik had het dus niet zo strak in mijn hoofd en al helemaal niet 'op papier'. Ik heb zodoende ook de door mij ontvangen rente van afgelopen jaar niet zo strak voor de betaling van mijn hypotheekrente vanaf het derde jaar gereserveerd. Vanaf nu ga ik dat wel doen. En ik ga ook maandelijks een bedragje van mijn budget reserveren voor hypotheekrente. Tot nu toe hield ik elke maand wel wat over van mijn budget. Dat zal dus wat minder worden. Vind ik niet leuk. Maar het is wel zo realistisch. Want ik weet inmiddels dat ik dit langer dan twee jaar vol wil houden. En dat kan, en dat vind ik dan wel weer leuk.

Naast rente en aflossing moet er natuurlijk ook nog belasting betaald worden en hebben we een verzekering voor het huis. Dat betalen we van de gezamenlijke rekening en is dus verwerkt in de 700 euro die ik maandelijks aan de gezamenlijke rekening overmaak.

*Nog even wat toelichting op de uitwisselbaarheid van de posten klussen en hypotheek (waarmee ik ook antwoord geef op een vraag die Mom4life laatst stelde naar aanleiding van mijn blogje over een extra aflossing): Voor mijn gevoel vallen 'klussen' en 'betalingen aan mijn hypotheek' in dezelfde meta-categorie: 'huis', net als 'onderhoud'. Het klusgeld is voor niet-noodzakelijke projecten. Binnen de meta-categorie huis kan ik ermee schuiven. Omdat hypotheek (en onderhoud) wel noodzakelijke posten zijn, mag ik dat geld van mezelf niet naar andere huisposten schuiven. Klinkt dat een beetje logisch?

Toch een extra aflossing

Ik deed een extra aflossing, maar wat levert me dat nou op?

Om te beginnen vond ik het wel fijn om te doen. Ik miste het aflossen. Dat schreef ik drie maanden geleden al. Iedere keer als ik een extra aflossing deed (op mijn volledig aflossingsvrije hypotheek) was ik trots op mezelf en kon ik lekker uitrekenen wat me dat nou opleverde op de lange duur. Toen ik met proefpensioen ging, stopte ik met aflossen. Ik ging lekker leven van dat geld. Over die keuze ben ik nog steeds heel tevreden, alleen miste ik dat aflossen dus.

En toen kreeg ik geld van Meneer. Ik had namelijk lang geleden in m'n eentje een duur klusproject betaald. Dat kwam toen beter uit. Meneer zou me later de helft terugbetalen. Ik was dat niet echt vergeten, maar had er ook niet echt rekening mee gehouden in mijn plannen. Ja wel een beetje, ik zou het gewoon allemaal bij mijn reservering voor volgende klussen optellen.

Meneer bedacht ineens dat hij dat geld makkelijk kon betalen en maakte het over. Ik was vervolgens m'n excelletje met reserveringen al aan het bijwerken toen ik bedacht dat ik ook wel vijfduizend euro ervan kon gebruiken voor een extra aflossing op mijn hypotheek.

Ik ging aan het rekenen: Wat zou me dat schelen aan rente? Het viel me eerlijk gezegd een beetje tegen. Per jaar scheelt het me honderdvijfendertig euro aan rente. Op andere momenten kan ik heel blij worden van één euro, maar ik wilde nu uitrekenen wanneer ik weer kon aflossen, en dat wil ik met minimaal duizend euro doen. Als ik die honderdvijfendertig jaarlijks reserveer voor een nieuwe aflossing, kan ik na zeven en een half jaar duizend euro extra aflossen. Dan is mijn voorproefpensioen waarschijnlijk al lang voorbij. Vervolgens kan na ruim zes jaar weer duizend euro extra aflossen, dan na ruim vijf jaar en dan na ruim vier en een half jaar weer, en dan na ruim vier jaar weer. Het kost dus bijna 28 jaar voor ik die vijfduizend euro verdubbeld heb. Niet heel slecht misschien, maar dat moet toch eigenlijk beter kunnen.

Schulden zijn niet normaal

Ik schrijf sinds kort ook een blogje over de wereld van schulden in Nederland. Wat je in die wereld tegenkomt verbaast mij zozeer dat ik er bijna wel over móest schrijven. Toen ik de inleiding aan het schrijven was, wilde ik schrijven 'Zelf heb ik geen schulden.'

Maar dat is niet waar. Ik heb een hypotheekschuld. En dat vond ik altijd heel normaal. Maar ik vraag me steeds meer af of het normaal is. Ik heb gewoon een schuld van enkele tienduizenden euro's, en de schuld van Meneer Money Wenkbrauw is nog groter. Nou staat daar een mooi huis tegenover, maar toch. Ik heb gewoon een enorme schuld.

Soms is een hypotheek voor je huis een goede keuze. Maar je moet je altijd realiseren dat het een schuld is. En hoewel schulden steeds normaler lijken te worden, zijn ze dat niet. Schulden zijn knap onhandig en duur. Het is geld wat meer kost dan het waard is.

Edit: Schulden zijn niet normaal, maar je hoeft je er ook niet voor te schamen.

Brainwave over mijn hypotheekaflossing

Omdat ik besloten had om 80.000 euro van mijn spaargeld in te zetten voor een voorproefje op mijn pensioen in plaats van voor het aflossen van mijn hypotheek, moest er een nieuw aflosplan komen. Dat kwam er. Ik besloot 100 euro per maand van mijn voorproefje-uitkering te reserveren voor aflossing. Dat zou betekenen dat in de vier jaar voorproeftijd die ik heb, ik 4.800 euro zou aflossen. Ik had bedacht dat ik om de vijf maanden een aflossing zou doen, dus steeds als ik 500 euro had gereserveerd. Niet veel, maar beter dan niets zoals ook door lezers van mijn blog werd opgemerkt. Stap voor stap, steen voor steen.

Toen ik net bezig was met geld aan mezelf uitkeren en al mijn reserveringspotjes verhogen, kreeg ik ineens een inzicht: ik kon braaf gaan zitten wachten tot de tijd verstreek en in excel keurig elke maand 100 euro verschuiven naar de 'hypotheekkolom', maar ik kon natuurlijk ook gewoon ineens die 4.800 euro aflossen. Het geld staat toch op mijn spaarrekening.
Dat scheelt rente (ik betaal 2,7% en ik krijg 0,7%) en ik hoef maar één keer een aflossing te doen. Om de bedragen lekker makkelijk te houden, heb ik 5.000 euro overgemaakt. Die 200 euro komt wel ergens vandaan (uit de uitgespaarde rente bijvoorbeeld).

Hypotheek

Ik had dus een aflosplan. Ik zou mijn spaargeld (100.000) gebruiken om mijn hypotheek (100.000) af te lossen. Het spaargeld staat gedeeltelijk nog vast in deposito's. Het laatste beetje komt vrij in april 2017. Maar ik heb het plan met mijn spaargeld veranderd.

Dit jaar viel een gedeelte van het spaargeld vrij. Ik heb 20.000 daarvan gebruikt om af te lossen. De rest is voor mijn voorproefje op mijn pensioen. Dat betekent dat er een hypotheekschuld van 80.000 overblijft. Daarvoor moet een nieuw plan komen. Ik heb daar eerlijk gezegd nog niet over nagedacht.

Hoewel mijn hypotheek aflossingsvrij is, en het misschien niet zo gek is daar gebruik van te maken zolang ik geen inkomen heb, voelt dat niet goed. Laten we eens kijken wat ik maandelijks moet aflossen als ik klaar wil zijn met aflossen als ik mijn pensioengerechtigde leeftijd bereik. Dat is nog 31 jaar en dat zou betekenen dat ik 215 euro per maand af moet lossen.

Dat vind ik best veel ten opzichte van de mezelf toebedachte 1.450 euro per maand. Nou kan ik natuurlijk beslissen om dat bedrag te verhogen. Dat betekent dat de looptijd van mijn voorproefje korter wordt. Hmm, die 'vier jaar' heeft zich in mijn hoofd genesteld als een heel prettige periode. Dat ga ik in intact houden, want deze blijheid bevalt me wel, en ik hoef niet af te lossen.

Andere benaderingswijze dan: wat denk ik dat wel zou kunnen passen binnen die 1.450 euro? Kijkend naar de bedragen van afgelopen maanden, zou 100 moeten lukken. Daarmee zet ik geen zoden aan de dijk, maar ik heb besloten dat dat even niet hoeft.